Я потрясен тем, как быстро разваливаются рынки жилья в Сиднее и Мельбурне

Крупнейший трехмесячный спад «как минимум с 1980-х» – CoreLogic

«Можно ли это по-прежнему описать как обычное замедление рынка жилья?» – рассуждал о сегодняшнем австралийском жилищном рынке директор по исследованиям в Азиатско-Тихоокеанском регионе компании CoreLogic Тим Лолесс (Tim Lawless). За последние три месяца индекс Сиднея упал на 4.5%, а индекс Мельбурна – на 4.0% – «крупнейший скользящий квартальный спад как минимум с 1980-х».

В агломерации Сиднея цены на все типы жилья в совокупности, согласно ежедневному индексу цен на жилье от CoreLogic, упали в январе относительно декабря на 1.35% – третий месячный спад больше 1% подряд. Спад на 4.5% за последние три месяца в пересчете на год дает 17%. Индекс уже упал с достигнутого в июле 2017 г. пика примерно на 12%. Обратите внимание на ускорение спада в течение последних трех месяцев:

Падение цен на жилье в Сиднее ускоряется

Помесячно, на основе ежедневного индекса цен на жилье CoreLogic

Индекс

Июль 2016; Июль 2017

Источник: CoreLogic

Падение на 12 с пика июля 2017 г. вернуло индекс к уровню июля 2016 г. – что демонстрирует, насколько сумасшедшим и непомерным был ценовой бум в период роста. Падение после разворота происходит чуть помедленнее.

За 12-месячный период по январь включительно индекс упал на 9.7%, причем цены на дома упали на 10.9%, а цены на квартиры упали на 6.9%. В то же время количество выставленного на продажу жилья всех типов в Сиднее подскочило на 24%.

Цены на более дорогое жилье падают быстрее, чем в нижнем конце рынка. В верхней четверти рынка цены за последние 12 месяцев упали на 10.8%, а с пика – почти на 15%.

«Покупатели теперь оказались в положении, когда можно настойчивее торговаться, не спешить с принятием решения о покупке и подобрать жилье, соответствующее их бюджету и образу жизни, – говорится в отчете CoreLogic. – С другой стороны, продавцы явно оказались в более сложном положении».

В агломерации Мельбурна, на втором крупнейшем рынке Австралии, жилищный спад не замедляется, а тоже набирает обороты, хоть и начался на четыре месяца позже, чем в Сиднее. Согласно ежедневному индексу цен на жилье CoreLogic, с пика в ноябре 2017 г. цены на все типы жилья упали примерно на 9%, вернувшись к уровню января 2017 г. Обратите внимание на ускорение в течение последних трех месяцев:

Падение цен на жилье в Мельбурне ускоряется

Помесячно, на основе ежедневного индекса цен на жилье CoreLogic

Индекс

Янв. 20167; Ноябрь 2017

Источник: CoreLogic

В Мельбурне также сильнее всего пострадал самый дорогой сегмент рынка: цены в верхней четверти упали за 12-месячный период на 12.4%, а с пика – на 14%.

А предложение растет: количество жилья, выставленного на продажу в Мельбурне, за год подскочило на 34%.

Ситуация в столичных городах смешанная, так как кое-где все еще зафиксирован годовой прирост, например, в Хобарте, где, однако, рост на 7.4% – это меньше прошлогодних двузначных показателей. В нижеприведенном списке столичных городов показано процентное изменение индекса цен на жилье CoreLogic для каждого города за 12 месяцев по январь включительно, а также медианная стоимость в австралийских долларах:

• Сидней: -9.7% ($795,509).

• Мельбурн: -8.3% ($636,048).

• Брисбен: 0.0% ($494,345).

• Аделаида: +0.9% ($430,711).

• Перт: -5.6% ($441,920).

• Хобарт: +7.4% ($457,785).

• Дарвин: -3.5% ($412,940).

• Канберра: +3.8% ($596,933).

Национальный индекс CoreLogic упал на 6.1% с пика в октябре 2017 г., в основном за счет объемных рынков Сиднея и Мельбурна. Как следствие, индекс вернулся к уровню октября 2016 г.

Однако существуют некоторые различия: в одних районах цены падают, тогда как в других растут. В списке 10 районов столичных городов с самыми слабыми показателями от CoreLogic семь районов Сиднея и три района Мельбурна (картинка из отчета CoreLogic):

10 худших районов столичных городов

Процентное годовое изменение стоимости жилья

Сидней – Внутренний Запад

Мельбурн – Внешний Запад

Сидней – Юго-Запад

Сидней – Болкэм-Хиллс и Хоксбери

Сидней – Сазерленд

Мельбурн – Внутренний Юг

Сидней – Внутренний Юго-Запад

Сидней – Райд

Мельбурн – Внутренний Восток

В некоторых других районах столичных городов цены росли, но в верхней десятке нет ни одного района Сиднея и Мельбурна (картинка из отчета CoreLogic):

10 лучших районов столичных городов

Процентное годовое изменение стоимости жилья

Хобарт

Австралийская столичная территория

Брисбен – Запад

Аделаида – Запад

Мортон-Бэй – Юг

Брисбен – Восток

Аделаида – Центр и Холмы

Мортон-Бэй – Север

Аделаида – Север

Аделаида – Юг

Отчет винит в «ухудшении ситуации» на жилищном рынке, главным образом, следующие факторы:

• Ужесточение условий кредитования.

• Ослабление настроений потребителей.

• Сокращение национальных и иностранных инвестиций.

• Рост предложения жилья.

Обратите внимание на отсутствие в этом списке факторов процентных ставок. Резервный банк Австралии в августе 2016 г. сократил свою официальную ставку до исторического минимума, 1.5%, после чего она оставалась неизменной. Ипотечные ставки также находятся вблизи исторических минимумов. Как правило, это должно стимулировать рынок жилья. Но сейчас это не так.

Заоблачные цены, ставшие неподъемными, – достаточная причина для лопания пузыря. Одна из причин, почему пузырь вообще настолько раздулся, – получивший огласку скандал с банковско-ипотечными махинациями, а также сумасшедшие уровни инвесторских спекуляций, поддерживаемые все теми же банковско-ипотечными махинациями. После широкого освещения этих махинаций в СМИ и множественных разоблачений в расследовании Королевской комиссии банки вынуждены исправляться, следствием чего стало –  если использовать фразу CoreLogic – «ужесточение условий кредитования».

CoreLogic добавляет: «Условия финансирования жилья, скорее всего, останутся жесткими после ожидаемого в понедельник обнародования отчета Королевской комиссии Хейна (Hayne)». А значит, стоит ожидать новых разоблачений и еще большего давления на банки.