Закат дворцовой эпохи: Знаменитая Рублевка превращается в роскошный неликвид

Автор: Елена Одинцова

До 80% недвижимости в признанном «заповеднике олигархов» безуспешно продается уже годами. И даже пандемия этому горю помогла лишь отчасти.

Покосившийся забор, из дыр в котором растут молодые березки. За бурьяном зияют пустыми окнами в красном кирпиче недостроенные коттеджи. Какие-то с крышами, от каких-то торчит лишь остов, обложенный кирпичом. Это поселок-призрак «Барвиха Village», строительство которого встало еще лет 15 назад. До культового Рублево-Успенского шоссе — несколько километров. Как и до популярного у советской и новорусской номенклатуры «кремлевского» санатория «Барвиха».

Дома в соседних, жилых, поселках сейчас продаются, судя по объявлениям на сайтах риелторских агентств, минимум за 50-60 миллионов рублей. Чаще — за 100-200 миллионов. Чуть поодаль за высокими заборами, за которыми ничего не видно, есть усадьбы и за пару миллиардов.

Но как сказать продаются… Как рассказывают сами риелторы, сильно помогла пандемия — клиенты потянулись на природу. Тем не менее значительная часть рублевской недвижимости — по-прежнему неликвид, который не удается сбыть годами.

РУБЛЕВКА РУБЛЬ БЕРЕЖЕТ

Эксперты называют шокирующие цифры. Около 10-15% выставленной на продажу рублевской недвижимости на самом деле продается примерно с 2013 года, а то и дольше. В целом же, по оценкам риелторов, до 70-80% здешних особняков сбыть с рук нереально — во всяком случае, за те суммы, за которые владельцы морально готовы их продать.

Проблемы начались еще с кризиса 2008 года. Тогда продажи на загородном рынке, включая элитный, резко встали. Цены — тоже. Владельцы рублевских поместий, привыкшие, что их недвижимость дорожает в долларовом измерении на 30-50%, а то и 100% в год, призадумались. Некоторые быстренько поменяли подмосковные особняки на швейцарские и лондонские или хотя бы на элитное жилье в центре Москвы. Многие же надеялись, что скоро все утрясется и вернется на круги своя.

Не утряслось. Потом нагрянул кризис 2014-2015 года, и вслед за резким падением рубля обвалились долларовые цены на недвижимость. На Рублевке началась паника. Скидки стали достигать 40-50% - но в очередь покупатели не выстраивались. «Заповедник олигархов превращается в элитный призрак», - слали пресс-релизы агентства недвижимости, намекая на грядущее запустение. Помню рассказ знакомого риелтора об удачной сделке: «рублевский» дом продали в полцены, а на вырученные деньги его бывший владелец, некогда известный спортсмен, переехавший жить в США, приобрел пять однушек — сдавать в аренду.

УТОМЛЕННЫЕ ПОЗОЛОТОЙ

- Казалось бы, предложение обширное и многообразное, есть объекты на любой вкус. Но на деле подобрать что-то подходящее клиенту крайне сложно, - рассказывает мне уже сегодня директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

Нынешнюю ситуацию на элитном рынке Сергей сравнивает с нашумевшими мартовскими закупками гречки. Пока можно было съесть в ресторане свежий салат из рукколы, богатые граждане крупами не особо интересовались. А как приперло перспективой оказаться взаперти и отрезанными от остального мира — тоже побежали за гречкой. Так и с недвижимостью. В аренду этим летом расхватали все загородные резиденции, какие только были у агентства в базе. Включая и те особняки, которые невозможно было сдать уже годами. Потихоньку начали и покупать — выбирают из того, что есть. Хотя и не то что бы сильно довольны: гречка — не свежий салат из рукколы.

Смотрю я на эту «гречку» - летние резиденции российских императоров отдыхают в сторонке. Но у экспертов другое мнение. На Рублевке почти нет ничего новенького и суперсовременного. Из-за проблем и скандалов предыдущих лет со здешнего рынка практически ушли застройщики, за последние пять лет появилось всего несколько новых проектов.

- БОльшая часть элитных домов построены до 2008-2009 гг., устарели и отделка, и технологии, - объясняет управляющий партнер МИЭЛЬ Владимир Яхонтов. - Потребуются большие вложения в переделку, полный ремонт с учетом современных тенденций. А хоть речь о дешевой недвижимости, хоть о дорогой - мало желающих приобретать дома, которые требуют колоссальных вложений средств, а главное - времени.

Как рассказывает Сергей Колосницын, сильно изменились и сами вкусы покупателей особняков:

- Люди, уже пожившие в загородном доме, осознали, что им не нужны дворцы площадью 1000 кв. м, потому что пользуются они половиной этих площадей, зато обслуживать приходится весь дом. Мало кто хочет и участок в 50 соток – он требует много ресурсов. Люди устали от помпезности и показной роскоши, элита в большей степени теперь ориентирована на Европу с ее функциональностью. Усадебный стиль, правда, по-прежнему в моде. Вероятно потому, что исторически близок россиянам. Но дворцы и замки, популярные в начале 2000-х годов, привлекают все меньше.

ЗОЛОТАЯ МИЛЯ — ВСЕ?

С этим эксперты все же не согласны. «Заповедник для элиты» формировался десятилетиями, еще с советских времен. Другого подобного места в Подмосковье не найти — все уже позастроено «ширпотребом».

- Это единственное направление, которое гарантированно не будет застраиваться объектами массового сегмента, многоэтажками, и которое никогда не потеряет актуальности в глазах элитных покупателей. Единственный его конкурент - Новорижское шоссе, которое оттягивает спрос благодаря относительно новым проектам, инфраструктуре и скоростной магистрали, - говорит Сергей Колосницын. - Надеемся, что в ответ на вновь появившийся интерес к загородной недвижимости на Рублево-Успенское шоссе вернутся девелоперы.

В самом деле, на совсем уж вымирающую Рублевка пока мало похожа. В культовой Жуковке пробки, на площадке перед Zhukovka Plaza и рестораном «Царская охота» в воскресенье некуда машину приткнуть. На парковке перед Dream House (это престижный торговый центр) в Барвихе — тоже выставка дорогого автопарка. Кстати, в нем стало заметно меньше больших черных джипов и заметно больше белых седанов — к вопросу об изменившихся вкусах.

Реклама вдоль трассы зовет сдавать анализы на дому. Посетить Абрамцево и Сергиев Посад. И инвестировать в Москву. Но недвижимость предлагает покупать все же где-нибудь в Хамовниках. «Тихий центр, клубный дом».

КСТАТИ

В поисках «барвихинских миллионов»

Не обошли окрестности Рублевки и скандалы с обманутыми дольщиками. Самый громкий — с той самой «Барвихой Village». На строительство поселка перед самым кризисом 2008 года было собрано около 1,5 млрд рублей с покупателей и привлечен огромный кредит. Куда в итоге делась большая часть этих денег — около 90 млн рублей — с 2012 года выясняют правоохранительные органы, включая главное следственное управление МВД и Генпрокуратуру. Благо среди кинутых элитных дольщиков оказались весьма уважаемые люди. По «барвихинским миллионам» было возбуждено уголовное дело о мошенничестве. Но стройку это ни на кирпич не продвинуло. Уже 2020-й — а недостроенные коттеджи так и портят своим видом местный пейзаж.