Жилищный пузырь лопается: обновление об Австралии

Жилищный рынок редко делает такой красивый разворот после длительного периода мощного роста.

В Сиднее, крупнейшем жилищном рынке Австралии и одном из крупнейших пузырей недвижимости в мире, цены на жилье всех типов в июле упали на 5.4% в сравнении с июлем прошлого года и на 5.5% в сравнении с сентябрьским пиком. Цены на особняки упали на 7.0%, а на квартиры – на 1.6%, согласно ежедневному индексу цен на жилье от CoreLogic (Daily Home Value Index):

Сидней

Сентябрь 2017 г.

Источник: CoreLogic

Самый дорогой сегмент рынка пострадал сильнее всего – здесь цены в июле упали на 8.0% в сравнении с июлем прошлого года. В так называемом «наиболее доступном сегменте рынка» – уместнее было бы сказать «наименее недоступном» – цены упали на 1.8%.

В Сиднее также начинает расти предложение: общее число домов в продаже, исходя из 28-дневного скользящего среднего, подскочило на 22% в сравнении с прошлым годом, до 26,103 предложений, по данным CoreLogic, что является максимумом с июля 2012 г.

На графике ниже число домов в продаже в 2018 г. обозначено черной линией. Она ниже только голубой линии (2012), но ползет вверх к ней. Обратите внимание на сезонность – число предложений падает в период рождественских праздников (график CoreLogic):

Общее число предложений. Сидней, 28-дневные данные

Янв., Февр., …, Дек.

Так же дела обстоят и на арендном рынке, где «ситуация в июле продолжила разряжаться», как отмечено в отчете CoreLogic: в Сиднее аренда упала за год на 0.4%. Хотя может показаться, что это не такой уж большой годовой спад, это «самый большой зафиксированный спад» в данных CoreLogic за более чем десятилетие.

Мельбурн на несколько месяцев отстает от Сиднея, но теперь догоняет его. Согласно CoreLogic, в июле цены на жилье в Мельбурне упали на 0.5% в сравнении с июлем прошлого года и на 3.0% в сравнении с пиком в конце ноября 2017 г. Цены на дома за год упали на 1.4%, тогда как цены на квартиры выросли на 2.3%. Индекс сейчас вернулся к уровню июня 2017 г.:

Мельбурн

Июнь 2017 г., Ноябрь 2017 г.

Источник: CoreLogic

Самый дорогой сегмент рынка в Мельбурне, как и в Сиднее, пострадал сильнее всего – цены за год упали на 4.1%. В «самом доступном» сегменте рынка цены выросли на 7.5%.

И предложение растет: в июле в продаже было 30,029 домов, на 11% больше, чем год назад, и больше всего с 2014 г.

CoreLogic отслеживает 5 крупнейших из 8 столиц штатов и территорий Австралии в отдельном индексе. Вес Сиднея и Мельбурна, благодаря их огромным размерам, наибольший. В остальных трех городах-столицах индекса цены в июле были смешанными:

• В Брисбене цены на жилье за год выросли на 1.2%.

• В Аделаиде цены на жилье поднялись на 0.7%.

• В Перте цены на жилье упали на 2.3%, причем цены на дома упали на 1.8%, а на квартиры – на 4.6%. Цены начали притормаживать в конце 2014 г., когда Западную Австралию постиг горнодобывающий спад.

В совокупности индекс пяти столичных городов в июле упал на 2.4% в сравнении с июлем прошлого года. Заметьте, что май был первым месяцем с годовым спадом с октября 2012 г. Сейчас уже 10 месяцев подряд индекс падает в сравнении с предшествующим месяцем, и теперь он на 3.1% ниже прошлогоднего октябрьского пика:

5 столичных городов

Июль 2017 г., Окт. 2017 г.

Источник: CoreLogic

По стране цены на жилье упали за год на 1.6%, что является крупнейшим годовым спадом с августа 2012 г., согласно CoreLogic, и сейчас они на 1.9% ниже сентябрьского пика.

Директор по исследованиям CoreLogic Тим Лолесс (Tim Lawless) в отчете под заголовком «Жилищный спад в июле набирает обороты» (Housing Downturn Gathers Momentum In July) сказал, что это «пока относительно мягкий спад, учитывая, что цены все еще на 31% выше, чем 5 лет назад». Подразумевается, что еще есть куда падать?

«Слабость цен на жилье движима продолжительным спадом в Перте и Дарвине наряду с ускорением темпа спада в Сиднее и Мельбурне и замедлением темпа роста в большинстве остальных регионов.

Даже рынок Хобарта, где годовой темп прироста капитала держался на территории двузначного роста с января 2017 г., начинает замедляться. В течение месяца цены на жилье оставались стабильными, а годовой темп роста замедлился до 11.5% – все еще сильный, но самый медленный рост с февраля 2017 г.».

Чтобы сгладить излишества на жилищном рынке и уберечь банки от подверженности еще большим рискам, Австралийское управление пруденциального регулирования и Совет финансовых регуляторов в 2014 г. начали вводить «макропруденциальную политику», сперва оказавшуюся совершенно безрезультатной, но теперь расстраивающую планы жилищных спекулянтов и инвесторов – как австралийских, так и иностранных.

Эти меры включили лимит 30% на банк по ипотеке с выплатой только процентов в начале периода и более высокие процентные ставки по ипотекам для инвесторов.

Инвесторов и спекулянтов теперь также выбивают из колеи падающие цены на недвижимость наряду с исторически низкими доходами с аренды (хотя сейчас они ползут вверх по мере спада цен).

Что касается жилья, занимаемого собственниками, банки были вынуждены – после получивших огласку скандалов, махинаций и недавних открытий расследования Королевской комиссии – смотреть на отношение долг/доход, что, по сути, сдерживает от вхождения на рынок многих потенциальных покупателей, в частности в самых дорогих городах, Сиднее и Мельбурне.

Такая динамика сопровождается ростом числа новостроек, поступающих на рынок, согласно CoreLogic:

«Строительство многоквартирных домов в большинстве штатов остается намного выше среднего и пребывает на рекордных максимумах в Виктории [Мельбурн] и Южной Австралии [Аделаида] и лишь немного ниже рекордного максимума в Новом Южном Уэльсе [Сидней].

Учитывая высокое предложение, ключевые сегменты спроса, включая австралийских инвесторов и иностранных покупателей, сократились, что может оказать понижающее давление на цены в тех областях, где много новых проектов «инвестиционного качества».

Недвижимость движется медленно и изменения цен растягиваются на много лет. Редко когда рынок делает такой красивый разворот после длительного трудного роста, как на рынках Сиднея и Мельбурна.