Жилищный пузырь в США еще больше, чем пузырь фондовый

Жилищный пузырь?

Стоимость жилья ближе к рекордным максимумам, чем цены акций

Циклически скорректированное отношение цена/прибыль (CAPE) для американского жилья

CAPE для S&P 500

Источники: Bloomberg, Бюро статистики труда США, Роберт Шиллер (Robert Shiller)

Экономист Роберт Шиллер сравнивает пузыри.

По его словам, акции, возможно, сейчас исторически дорогие, но это не идет ни в какое сравнение со стремительно растущими ценами на жилье.

Об этом говорится в статье «Цены на жилье пребывают в пузыре. Точка».

«Национальный индекс цен на жилье Кейса – Шиллера с января 2012 г. в среднем рос более чем на 6% в год, тогда как чистый доход с аренды едва поспевал за инфляцией, ежегодно увеличиваясь менее чем на 2%. Как следствие, жилье выглядит таким же переоцененным, как весной 2005 г., за 9 месяцев до пика.

Стоимость жилья можно измерять с помощью циклически скорректированного отношения цена/прибыль (CAPE), разработанного профессором Йельского университета и нобелевским лауреатом Робертом Шиллером для акций. Данную концепцию можно применить к широкому спектру активов, разделив текущую цену актива на среднегодовой доход с поправкой на инфляцию за предыдущие 10 лет. На графике выше показано CAPE для американских цен на жилье и индекса S&P 500 с 1996 г.

Плохая новость в том, что раньше ипотечные ставки всегда были выше. В августе 2020 г. средняя фиксированная ставка по 30-летней ипотеке впервые опустилась ниже 3%, и сейчас ставки близки к минимально возможным, учитывая кредитные риски и стоимость оценки кредитоспособности. Пиковые цены – одно, а пиковые цены без явного потенциала роста – совсем другое».

Медианный доход домохозяйств и индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Уровень индекса: 2000 г. = 100

Индекс Кейса – Шиллера; Медианный доход домохозяйств

Шиллер сравнил цены на жилье с акциями на основе CAPE. Чтобы подсчитать CAPE для жилья, он использовал аренду.

Мой график сравнивает доходы домохозяйств с индексом цен на жилье Кейса – Шиллера. Базовый год для обоих индексов 2000-й.

Доходы домохозяйств указаны за год, причем последние данные доступны за 2019-й. Для индекса Кейса – Шиллера я использовал ежеквартальные данные.

С 2000 г. медианный доход домохозяйств вырос на 64%. Цены на жилье выросли на 118%.

Как и Роберт Шиллер, я называю это пузырем.