Жить у моря: зарубежная недвижимость упала в цене

Автор: Рустем Фаляхов

 Пандемия подкосила рынок зарубежной недвижимости, в том числе на морских курортах. Квартиру на вторичном рынке в Испании можно купить с рекордным дисконтом за 40 тысяч евро, новостройка в турецкой части Средиземноморья обойдется в 36 тысяч, а на Черном море в Болгарии и вовсе в 12 тысяч. Пандемия и локдауны — не препятствие для любителей пляжного отдыха на заморских курортах. Покупки теперь совершаются в формате онлайн и по доверенности. А получение временного вида на жительство в связи с приобретением недвижимости открывает границы для поездок.

Стоимость квадратного метра в Черногории обвалилась более чем на 20%. Причем речь идет не о старых домах, где потребуется ремонт, а о новом жилье. «Средняя цена жилья в новом жилом доме в Черногории в третьем квартале 2020 года составила 876 евро и снизилась на 21,9% по сравнению с третьим кварталом 2019 года», — такие данные обнародовало на этой неделе управление статистики Черногории — Monstat.

Стоимость квадратного метра снизилась не только относительно прошлого года, но и по сравнению со вторым кварталом этого года — на 12,4% 2020 года.

Летние месяцы третьего квартала в докризисные времена были самыми урожайными на сделки по купле-продаже курортной недвижимости. Именно в это время отдыхающие приезжали в понравившуюся им страну и становились собственниками жилья.

Средняя цена жилья в новостройке в прибрежных районах Черногории теперь опустилась до 1414 евро, на небольшом удалении от моря, например в Подгорице, составила 1100 евро, в центральном регионе страны — 515 евро.

С пешеходной дорожкой до моря

Еще дешевле — в Болгарии. На так называемом Солнечном берегу можно приобрести жилье за 11900 евро. Это будет полностью меблированная и с бытовой техникой студия 27 кв. м всего в 400 метрах от Черного моря с песочным пляжем. Студия находится в охраняемом жилом комплексе, по соседству — поликлиника, магазины, рестораны, кафе.

За 19500 евро можно приобрести полноценную квартиру площадью 65 кв. м — она находится в закрытом комплексе, в котором будут супермаркет, бассейн, охрана, парковка. От комплекса идет пешеходная дорожка до моря.

Можно найти относительно недорогое жилье в турецкой части Средиземноморья — Алании. Город имеет свою живописную крепость на горе и длинную и широкую полосу пляжа. Квартира в Алании 43 кв. м в строящемся комплексе обойдется в 36 000 евро. Стоимость «квадрата» — 837,21 евро. До пляжа 800 метров. Срок сдачи — июнь 2021 года, сообщает сайт Prian.ru. При покупке предоставляется ВНЖ.

В распоряжении жителей комплекса: открытый плавательный бассейн, аквапарк, сауна, турецкая баня (хамам), массажные комнаты, фитнес-центр, теннисные корты, волейбольные площадки, бильярд и настольный теннис, игровая площадка для детей, автостоянка, круглосуточная охрана, спутниковая система ТВ, генератор электроэнергии, беседки для барбекю, беспроводной Интернет в местах общего пользования. Есть даже крытый бассейн с подогревом.

В стоимость квартиры входят: бронированная дверь, керамическая плитка на полу, корпусная мебель на кухне, гранитная столешница, проточный электро-водонагреватель, видеодомофон, душевые кабинки, сантехника в ванных комнатах и на кухне.

Это всего лишь один пример из многочисленных вариантов на турецком берегу. Падение цен на зарубежную недвижимость позволяет также присмотреться к Испании, у которой самые протяженные пляжи во всей южной Европе.

Валенсия и Андалусия демпингуют

По данным портала Idealista, до 15 декабря по всей Испании идет массовая распродажа недвижимости, находящейся в залоге у испанского банка Bankia. Жилая и нежилая недвижимость (4,5 тысячи домов и более тысячи гаражей, офисов) продается с небывалым дисконтом в 40%. Больше всего объектов — в Валенсии (458), Андалусии (450), Каталонии (324). Правда, не все из них располагаются на побережье, но выбрать есть из чего.

Средний чек на вторичном рынке — около 100 тысяч евро за квартиру 80-100 кв. м. Но цена стартует от 40 тысяч евро. А в проблемных кварталах, где проживают выходцы из стран Африки, цены начинаются от 25 тысяч евро за 70 кв. м.

Распродажи на рынке недвижимости имеют свои плюсы и минусы, предупреждает финансовый консультант FCP Financial Management Ltd Исаак Беккер. Если распродается недвижимость, находящаяся в залоге у банка, это плюс для покупателя. Банк выступит гарантом безопасной сделки. «Но подобные распродажи — это всегда, с одной стороны, возможность купить недвижимость дешевле рынка, а с другой — «влезть» в неликвидный актив на долгие годы», — говорит Беккер.

К тому же надо четко себе представлять, для каких целей покупается жилье — как инвестиционный объект или для отдыха. «Рынок недвижимости Испании в настоящее время не представляется очень перспективным. Да и все средиземноморские страны сейчас переживают кризис: коронавирус, срыв летнего сезона, неопределенность перспектив в следующем году. Все это делает инвестиции на средиземноморских курортах не очень привлекательными», — отмечает эксперт, добавляя, что вложения, скорее всего, придется «отбивать», а самый распространенный путь — это сдача в аренду.

Германия — для удаленки

«Вот почему более перспективными сейчас могут быть покупки в крупных городах Германии, например, во Франкфурте, Мюнхене или Берлине. Здесь спрос на жилье всегда достаточно большой. Кроме того, BREXIT «привез» сюда новых жителей, которые раньше трудились в Англии, в основном, в Лондоне в финансовых структурах», — продолжает Беккер.

В Испании распродажи не редкость, это происходит из-за кризиса, и касаются в первую очередь жилья массового сегмента стоимостью до 100 тыс. евро, уточняет директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева.

«В элитном сегменте такие тренды не наблюдаются. Скорее, наоборот, собственники высокобюджетных объектов держат цены, спекулятивных случаев нет. В основном сделки проходят с дисконтом 5-10%, в редких случаях он может доходить до 20%», — говорит Шалаева.

В прибрежных районах хайнеты, состоятельные клиенты, предпочитают покупать большие уединенные дома с четырьмя спальнями, одним или двумя кабинетами, детскими игровыми комнатами и зоной персонала, с инфраструктурой, бассейном и охраняемой территорией.

«Апартаменты в Испании, Португалии и Черногории рассматриваются в рамках программ ВНЖ и гражданства. Минимальный входной порог для Португалии 280 тыс. евро за инвестиционный объект в регионах с низкой плотностью населения», — отмечает Шалаева, добавляя, что в Черногории активного спроса на курортную недвижимость не наблюдается.

«Конечно, жилье с дисконтом интересно в том числе для россиян, но в таких случаях очень важно принимать во внимание всю историю объекта: нередко бывают подводные камни, связанные с документацией, обременения и так далее, поэтому стоит обратиться к юристам и не спешить с принятием решения, потому что любой дисконт должен быть чем-то обоснован», — предупреждает эксперт Knight Frank.

Пандемия и закрытие границ усложнили процедуру покупки недвижимости за рубежом, указывают эксперты. Но доступные варианты остались. «Это, например, онлайн-покупка. Это сейчас вполне возможно. Причем в ряде стран это довольно просто и удобно», — говорит Шалаева.

Посмотрел онлайн и купил

Действительно, самый приемлемый вариант для россиян — это онлайн-просмотр объектов, согласен Беккер. «Хорошо бы еще иметь в стране, где приобретается жилье, свое доверенное лицо, которое сможет провести реальную проверку самого объекта, его состояния и адекватности цены», — подчеркивает финансовый консультант Беккер.

Но лучшие объекты, как правило, достаются местным покупателям, которые ближе к продавцам и имеют преимущество в том, чтобы оценить объект и перспективность покупки, добавляет Беккер.

Как правило, процедура выбора недвижимости начинается с онлайн-просмотра (3D-тур и показ риэлтора с помощью сервисов видеосвязи), затем подписание резервационных документов (с использованием служб быстрой доставки). «В Италии и Франции можно оформлять сделку по доверенности, например, на юриста, действующего от имени клиента, однако в этом случае сделка вместо стандартных двух месяцев может растянуться на три-четыре», — поясняет эксперт.

Открыть счет для проведения сделки можно по доверенности. «И здесь важно, насколько у местного застройщика, собственника или его представителя налажены коммуникации с местными банками, потому что наличие доверительных и проверенных отношений необходимо при процедуре комплаенс (проверке происхождения источников денежных средств)», — говорит Шалаева.

Что касается рисков, то большой дисконт даже в условиях кризиса может означать наличие тех или иных обременений, поэтому желательно проводить due diligence (юридическую экспертизу) объекта и застройщика. «При этом стоит обращать внимание на среднюю цену за кв. м на рынке и пробовать вести переговоры о скидке», — заключает Шалаева.