Зима приходит в коммерческую недвижимость

Застройщик коммерческой недвижимости делится соображениями о том, как к ней подготовиться.

В пятницу индекс S&P 500 был на 2.8% ниже, чем в начале года. Все чуют душок следующей рецессии, как дохлой крысы в подвале, все знают, что она близко, но никто не знает, когда именно она начнется. Никто. Доморощенные эксперты относят ее начало к такому же широкому диапазону, в каком они бы определили местонахождение разлагающейся крысы.

Однако один знакомый зашел туда, куда боятся ступать экономисты, и назвал началом следующей рецессии март 2020 г. Возможно, он прав. Предсказав пять из последних трех рецессий, я не могу знать ничего наверняка, но, рискуя надеть перчатки в начале бабьего лета, может быть полезным рассмотреть, как специалисту в сфере недвижимости пережить финансовую зиму.

Совет №1: Не бросайте свою работу.

В избитом клише «сейчас – всегда подходящее время, чтобы заняться недвижимостью» нет ничего плохого, оно красиво звучит и даже имеет долю истины, но существуют лучшие и худшие времена для того, чтобы бросить постоянную работу и начать работать на себя. Сейчас одно из таких худших моментов.

Так как экономика уже передержана в духовке дольше, чем неудавшиеся рождественские индейки моей мамы, лучшей ставкой с точки зрения теории вероятностей будет продолжать получать зарплату следующие несколько лет. Прыгать лучше всего в нижней точке рецессии – когда вы ближе к земле, – а не за неделю до ее начала.

Совет №2: Продавайте.

Независимо от того, владеете ли вы лишь обычной двушкой или портфелем с более чем дюжиной объектов, задайте себе простой вопрос: стоит ли продавать, пока не пошел снег? Беджамин Франклин (Benjamin Franklin) заметил: «Есть три верных друга – старая жена, старый пес и наличные деньги».

Чтобы иметь старую жену, нужно прождать несколько десятилетий. Но получить наличные деньги можно с одной быстрой продажи.

Что следует продать? Самые незащищенные активы: проекты, арендованные на рыночных максимумах, сданные ненадежным арендаторам и наиболее уязвимые к будущей конкуренции (т. е. находящиеся там, где земля дешевая и где правила застройки нарушаются так же часто, как десять заповедей). И также недвижимость с большим кредитным плечом. Что случится с вашим проектом, если коммерческая стоимость обвалится на 20% и больше (во время Великой рецессии она упала на 40%) и вам в ближайшие 5 лет понадобится рефинансирование? Останется ли у вас какой-либо собственный капитал? Возможно ли вообще будет рефинансирование?

Именно поэтому в этом году мы продали пять небольших объектов, рассчитанных на одного арендатора, находимся в процессе продажи еще двух и ведем переговоры с потенциальным покупателем о восьмом. У нас не было необходимости продавать эти объекты. Мы просто решили, что сейчас хорошее время получить прибыль и направить наличные на что-нибудь другое. В противовес этой волне продаж мы обменяли часть этих объектов на один значительно более крупный актив – арендуемый под супермаркеты торговый центр, расположенный в хорошем месте.

Совет №3: Расплатитесь по долгам и берите кредиты на долгий срок

Как мы использовали наличные, не задействованные в сделке? Все просто. Мы расплатились по долгам и выкупили одного долевого партнера. Целью нашей компании всегда было иметь как можно меньше долгов, с фиксированными ставками и с как можно большим сроком погашения.

Да, такая стратегия слишком консервативна в хорошие времена и тормозит новые сделки. И да, можно чувствовать себя глупо, когда все остальные заключают в пять раз больше сделок, чем ты. Но вы почувствуете себя намного умнее, а то и вовсе ощутите себя чуть ли не гением, когда рецессия заморозит рынки, но у вас сохранятся хорошие отношения с банкирами.

Данные советы достаточно легко проглотить: воздержаться от действий проще простого, продажа может доставить удовольствие, а расплатиться по долгам – сродни посещению воскресной мессы: возможно, не очень приятно, но зато потом вы почувствуете себя лучше. Но следующее принять сложнее:

Совет №4: Откажитесь от малорентабельных проектов.

Если строительство еще не началось, пересмотрите свои проекты и спросите себя, по-прежнему ли имеет смысл ими заниматься. Если подсчеты показывают скудные цифры, продайте или законсервируйте такие проекты. Первый закон Ньютона (Newton) (движущийся объект продолжает движение) повлек немало жертв: вы не хотите присоединиться к их числу. Также известный как закон инерции, он является важным фактором в высокой статистике разводов – невеста поняла, что ее жених – дармоед, задолго до девичника, но ее родственники уже разослали приглашения и арендовали помещение.

Инерция также движет миром плохих сделок. Вы наполовину прошли процесс получения разрешений, и тут замечаете первые заморозки – аренда замедлилась, кредиторы нервничают, а подрядчики беззаботны – но вы идете дальше, с более низкой предварительной арендой и, возможно, второсортным, более дорогим кредитором. И затем, если вы почему-то узнали новости с запозданием, вы обнаруживаете, что издержки строительства за последние пару лет взлетели. Но вы стоите на своем и шагаете вперед, говоря себе, что после завершения финансовые показатели проекта будут выглядеть лучше. Не будут.

Один крупный квартирный застройщик из Северной Калифорнии сказал мне вчера, что издержки строительства в его регионе растут на 1% в месяц (да, 12% в год) и, если включить предоставляемые сейчас его компанией скидки на аренду, компания не выполняет своих планов по доходам. Он также сказал, что некоторые мелкие застройщики уже отказываются от своих квартирных проектов, отчаявшись из-за необходимости в первую очередь делиться доходом с финансовыми партнерами, после чего им самим с их проектов не достается никакой прибыли.

Стратегии, хорошо работающие при бычьем рынке, могут разорить вас при рецессии. Когда приходят морозы, животные адаптируются. Медведи погружаются в спячку, птицы улетают на юг, а пчелы живут за счет собранного летом меда. Пора задуматься об адаптации.