Зловещая инсайдерская информация о жилищном пузыре в Канаде

Чего стоят дома и ипотечные кредиты, когда все уходит в пол?

Ипотечная компания Home Capital – крупнейший «альтернативный» ипотечный кредитор в Канаде. Это не банк, что сегодня является частью проблемы, потому что она не может создавать деньги для выдачи займов. Она вынуждена получать доступ к деньгам, привлекая вклады и занимая через другие каналы. Через свою дочернюю компанию Home Trust она специализируется на высокодоходных ипотечных кредитах для рискованных заемщиков с плохой кредитной историей или ненадежными доходами, которым не доступно ипотечное страхование, и кто получает отказ в банке. Сюда входят субстандартные заемщики.

После обнародования откровений о «кредитах лжецам» (то есть кредитах, выданных заведомо рискованным заемщикам, предоставившим ложную информацию), - Что, кредиты лжецам в Канаде?!, - в 2015 году, все пошло к чертям свинячьим. Теперь компания переживает набег вкладчиков. Балансируя на краю пропасти, в четверг она получила санационный кредит в размере C$2 млрд на обременительных условиях. А в пятницу мы узнали и о сути сделки, то есть о количестве ипотечных кредитов, которые она должна предоставить в обеспечение. Это что-то.

То есть мы получили реалистичную оценку ситуации. Мы теперь знаем, сколько, по мнению инсайдеров, на самом деле будут стоить ипотечные кредиты и дома, их обеспечивающие, когда настанет час расплаты. Это леденящий кровь сигнал тревоги для канадского рынка жилья и ипотеки.

Это когда начнет разваливаться все здание:

15 июля 2015 года ипотечная компания Home Capital объявила о том, что выдачи высокорентабельных незастрахованных ипотечных кредитов сократились на 16%, а выдачи застрахованных и менее рискованных кредитов упали на 55%, а также о сокращении неназванного количества брокеров. Акции компании упали на 25% за два дня [Крупнейший «альтернативный» ипотечный кредитор Канады отрицает «системную проблему» на рынке жилья].

Получив запрос от Комиссии по ценным бумагам провинции Онтарио (Ontario Securities Commission), 30 июля 2015 года компания обнародовала результаты расследования «фальсификации информации о доходах», тайно проводившегося с сентября 2014 года. Кредиты лжецам. Она временно сняла с должности 45 ипотечных брокеров, которые в 2014 году помогли выдать ипотечные кредиты на общую сумму почти в C$1 млрд или 12.5% от общего объема [Кредиты лжецам всплывают в великолепном жилищном пузыре Канады].

Скандал наливался соком. Трейдеры, занявшие короткие позиции, дружно кружились над жертвой

26 апреля 2017 года компания Home Capital объявила о набеге вкладчиков. По состоянию на конец марта ее дочерняя компания Home Trust владела сберегательными счетами с высокими процентными ставками (high-interest savings accounts (HISA)) на сумму в C$2 млрд, которые она предлагала традиционным вкладчикам. Но эти ребята забирали свои деньги, продолжила компания, а темпы снятия ускорялись. 

Она также сообщила о завершении оформления санационного кредита на сумму в C$2 млрд от Пенсионного фонда системы здравоохранения Онтарио (Healthcare of Ontario Pension Plan (HOOPP)), владеющего около $70 млрд активов. Кредит окажет «значительное влияние на рентабельность...». То есть это дорогой кредит.

Home Trust придется заплатить невозвратный сбор в размере $100 млн, получить первоначальный транш в размере под 10% годовых и заплатить 2.5% резервный сбор за неиспользованные средства. Таким образом, первоначальный $1 млрд за первые 12 месяцев обойдется в $225 млн в виде сборов и процентов, - сочные 22.5%! Как только кредитная линия будет полностью использована, стоимость кредита снизится до 15%.

Ее акции рухнули на 65%.

В пятницу 28 апреля компания объявила о том, что еще C$290 млн были сняты вкладчиками с ее счетов в четверг, сразу же после того как C$472 млн были сняты с ее счетов в среду. Ее вклады в HISA упали до C$521 млн, сократившись на 75% с конца марта.

У Home Trust все еще около C$13 млрд в Гарантированных инвестиционных сертификатах (Guaranteed Investment Certificates (GIC)). Они покрыты системой страхования вкладов до C$100,000 за счет. Поскольку у таких сертификатов фиксированные условия, их сложнее снять и они пока стабильны. Но многие из них достигнут срока погашения в ближайшем будущем, и у компании возникнут проблемы с получением денег от продажи еще большого количества сертификатов для покрытия тех, что достигли срока погашения.  

Итак, как Home Capital будет финансировать новые ипотечные кредиты? В этом суть ее бизнеса. Через кредит в C$2 млрд с обременительными условиями? Вряд ли….

А вот и крещендо: стоимость залога

28 апреля глава HOOPP Джим Кихейн (Jim Keohane) сказал в интервью BNN, что «за каждый $1 мы даем взаймы Home Capital они предоставят нам $2 ипотечных кредитов для обеспечения. Вот как мы защищены».

Таким образом, кредит в C$2 млрд будет обеспечен C$4 млрд ипотечных кредитов. То есть Кихейн считает, что эти кредиты в крайних обстоятельствах будут стоить 50 центов на доллар.

Вот что потребовалось для заключения сделки. Кихейн сказал BNN, что он чувствует себя «комфортно с базовым качеством ипотечных кредитов, особенно учитывая защиту, полученную нами от дополнительного обеспечения». «Сценарий, при котором мы потеряли бы деньги, очень маловероятный», добавил он.  

Кихейн был членом совета директоров Home Capital, но ушел в отставку в четверг, когда сделка была опубликована среди водоворота конфликта интересов.

Поставленная на колени Home Capital теперь оценивает «стратегические сценарии», по словам компании. Она наняла компании RBC Capital Markets и BMO Capital Markets, чтобы найти покупателя или какие-либо еще «выходы», которые у нее еще остались. Но это будет очень непросто. Компанию ожидает гора исков, включая эталонные, и потенциальные покупатели могут не захотеть в них впутываться.

Очень важно, что цена этих «альтернативных» ипотечных кредитов была установлена на отметке в 50 центов на доллар в крайних условиях. Это отражение потенциальных цен домов, обеспечивающих эти ипотечные кредиты. И это намек на то, каким, по мнению инсайдеров, может быть результат Великолепного и безумного пузыря на канадском рынке жилья.