Анатомия жилищного кризиса в Ванкувере, Канада

Всё плохо.

В 2018 г. в Ванкувере, Британская Колумбия, «каждый месяц продажи были слабее обычного, предложение росло, и на цены постоянно оказывалось понижающее давление», пишет Стив Сарецкий (Steve Saretsky), ванкуверский риелтор и автор блога о недвижимости Vancity Condo Guide. Рынок столкнулся с еще одним сдерживающим фактором: «Так как Банк Канады решил добиться нейтральной процентной ставки порядка 2.5-3.5%, кредитоспособность продолжает ухудшаться».

Цены на особняки падают.

Сильнее всего пострадал сегмент особняков. Объем продаж в Ванкувере в течение большинства месяцев года находился на 27-летних минимумах. В октябре продажи в сравнении с октябрем прошлого года упали на 32%, до 146 домов, – это третий худший октябрь за всю историю наблюдений. Падение продаж изначально было спровоцировано введением в августе 2016 г. налога для иностранных покупателей-нерезидентов – в основном инвесторов, проживающих в Китае. На данном графике из The Saretsky Report показан объем продаж в каждом октябре начиная с 1991 г.:

Продажи особняков в Ванкувере в октябре

Источники: REBGV, Стив Сарецкий

Предложение выставленного на продажу жилья всех типов – особняков, таунхаусов и квартир – в Ванкувере в общей сложности выросло за год на 24%, «толкнув вниз цены во всех сегментах недвижимости». В частности, предложение таунхаусов подпрыгнуло на 34%, а предложение квартир взлетело на 74%.

Но предложение особняков упало на 4%, до 1,556 единиц, «в основном вследствие того, что продавцы убирают свои дома с рынка и пытаются переждать текущие условия», пишет Сарецкий. Учитывая спад продаж, предложение в месяцах выросло на 35%, до 10.7 месяца. «Благодаря этому покупатели получили возможность выторговать существенную скидку»:

«Слабый рынок особняков наблюдается уже больше двух лет, и, как следствие, снижение цен становится более заметным и существенным. Опыт предыдущих жилищных бумов убедительно указывает на то, что объемы обычно опережают цены примерно на два года, и, по большей части, здесь в Ванкувере все было именно так».

Медианная цена продажи особняков в октябре упала на 13% в сравнении с октябрем прошлого года, до C$1.88 млн (канадских долларов). С пика сумасшедшего скачка весной 2016 г. по октябрь 2018 г. медианная цена упала более чем на C$700,000, или на 28%:

Медианная цена продажи особняков в Ванкувере

Ванкувер

Ванкувер: особняки (все)

Каждая точка соответствует активности за один месяц. Данные на 4 ноября 2018 г.

The Saretsky Report добавляет:

«Мы наблюдаем больше вынужденных продаж как следствие ванкуверского налога на пустующее жилье и предложенного в Британской Колумбии налога на спекуляцию, который может быть введен с января 2019 г. Дом, выставленный на продажу, но не проданный в течение календарного года, подпадает под ванкуверский налог на пустующее жилье в размере 1% от оценочной стоимости».

Ранее раскаленный квартирный рынок начинает выдыхаться.

Продажи квартир в Ванкувере упали за год на 28%, до 388 единиц, что стало самым низким показателем для октября с 2012 г.:

Продажи квартир в Ванкувере в октябре

Источники: REBGV, Стив Сарецкий

Но предложение выставленных на продажу квартир за год подпрыгнуло на 70%, до 1,845, хотя это все еще скромно по историческим стандартам. Сарецкий пишет: «Когда продажи падают, а предложение подрыгивает, такая тенденция должна настораживать участников рынка».

The Saretsky Report:

«Как и на рынке особняков, продавцы пытаются сохранить текущие цены, а покупатели выжидают будущего спада цен. Продавцам понадобится установить более конкурентоспособные цены на свои квартиры, иначе они рискуют засидеться на рынке. Предложение сейчас равно продажам за 4.7 месяца».

Медианная цена квартир, проданных в Ванкувере в октябре, упала за год на 7%, до C$699,000. Средняя цена продажи квадратного фута, C$1,016, сейчас на 10% ниже пика января 2018 г.:

Средняя цена квадратного фута

Ванкувер

Ванкувер: квартиры

Каждая точка соответствует активности за один месяц. Данные на 4 ноября 2018 г.

А тут еще и бум строительства квартир.

В сентябре в Большом Ванкувере в процессе строительства было 41,944 квартиры, «нуждающиеся в покупателях до завершения строительства».

Недавнее замедление квартирного рынка также отразилось на рынке предпродаж. Застройщики сообщают о намного более слабом уровне поглощения в центрах предпродаж и активизируют меры для привлечения новых покупателей. Вследствие замедления и неопределенности рынка коммерческие брокеры и застройщики сообщают о существенном спаде новых покупок земли.

Если цены продолжат падать, застройщики рискуют увидеть, как некоторые покупатели разрывают существующие договора. Все чаще поступают сообщения о подобном из Гонконга. Ситуация в Гонконге актуальна, так как в Ванкувере строится ряд проектов, рекламировавшихся и продававшихся в Гонконге.

Таунхаусы продвинулись дальше по тому же сценарию.

Продажи в октябре упали за год на 9%, до 67 таунхаусов. Предложение взлетело на 37%, до 314 таунхаусов. Предложение в месяцах подпрыгнуло на 67%, до 5.2 месяца. А медианная цена за год упала на 15%, до C$990,000.

Ранее раскаленный рынок Фрейзер-Вэлли остывает.

Расположенный к востоку от Ванкувера округ Фрейзер-Вэлли – направление бегства ванкуверских покупателей жилья, привлеченных активным строительством и более низкими ценами, – «был самым горячим квартирным рынком в регионе Лоуэр-Мейнленд в 2017 г., с пиковым годовым ростом цен 51% в декабре 2017 г.», пишет Сарецкий. «Однако 2018 г. был не таким благоприятным. В октябре продажи жилья обвалились в сравнении с октябрем прошлого года на 50%, а предложение подскочило на 149%. Медианная цена продажи быстро падает».

На данном графике эти тенденции показаны в процентах: скачок предложения (красным), спад медианной цены продажи (желтым) и падающие продажи (синим):

Годовые изменения по квартирам в Фрейзер-Вэлли

Источники: REBGV, Стив Сарецкий

Продажи; Медианная цена продажи; Предложение

Янв. '14, Март '14, Май '14, …, Июль '18, Сент. '18