Австрийское обозрение, № 31: Продай квартиру сейчас!

Здравствуйте, это 31-й выпуск Австрийского обозрения, с вами Дмитрий Балковский, Goldenfront.ru, сегодня 19 августа, воскресенье.

В этом выпуске мы поговорим о ситуации на рынке недвижимости Москвы, крупнейшем рынке недвижимости России, а также о рынках других крупных городов мира и основных тенденциях на них складывающихся. Мы посмотрим на рынок недвижимости в трех разрезах – местном, глобальном и долгосрочном.

Начнем с цитаты от 18 июля, статью с ней можно посмотреть на Goldenfront здесь:

«Население РФ за январь-май 2018 года сократилось на 77,8 тыс. человек, на 1 июня составляло 146,8 млн человек, сообщил в среду Росстат».

Это нечто вроде затравки, и мы еще вернемся к ней ниже.

Сначала вкратце о ситуации на рынке недвижимости Москвы согласно в статье в газете Ведомости – полностью см. здесь. По данным руководителя портала irn.ru Олега Репченко, цены на жилую недвижимость в Москве с 2014 года упали в рублях на 20%. За последний год цены падать перестали, но спрос активизировался не из-за роста доходов, но из-за резкого падения ипотечных ставок.

На рынок выбрасывается огромное количество новостроек и их предложение в два раза превышает спрос. На 1 июля текущего года в Москве выдано разрешение на строительство почти 40 млн м² жилья.

Снижение ипотечных ставок прекращается и ожидается, что цены упадут еще на 20% в следующие три года.

Ценность этого прогноза в том, что его сделал риэлтор и уж если риэлторы говорят, что цены будут падать, то дела совсем плохи.

Кстати о плачевном состоянии арендного бизнеса в г. Москве можно почитать в статье в газете Коммерсант здесь.

Резюмируем причины проблем на рынке недвижимости столицы: плохой экономический климат, порожденный санкциями, падение доходов граждан, гигантское предложение новостроек, рост налоговой нагрузки на недвижимость.

* * *

Теперь по заголовкам о ситуации в других странах по материалам, размещенным на Goldenfront.ru за последние 10 дней:

• Жилищный пузырь лопается: обновление об Австралии – см. на Goldenfront здесь.

• Продажи жилья в Ванкувере рухнули на 30%, до самой низкой отметки за 18 лет – см. на Goldenfront здесь.

• Британский «жилищный спад» толкает к краю обрыва крупнейшее агентство недвижимости с 10,000 сотрудников, акции рухнули – см. на Goldenfront здесь.

• Самые великолепные пузыри недвижимости в Америке.

Как обычно ситуацию отлично резюмирует Джон Рубино (John Rubino) в своем материале под названием Мировой жилищный пузырь лопается. В игру вступает «обратный эффект богатства» - см на Goldenfront по ссылке в названии.

Стремительный рост рынков недвижимости и других видов активов по всему миру за последние несколько десятилетий вызван не спросом или ростом числа покупателей, но инфляционными манипуляциями центральных банков, искусственно загоняющих ввысь цены на активы с целью стимуляции экономики. Это называется эффект богатства, так как богатство это не настоящее, а бумажное, эфемерное.

В данный момент мы наблюдаем гигантский и всеохватывающий разворот по всему миру – работает обратный эффект богатства.

* * *

А теперь третий разрез – долгосрочная. Даг Кейси (Doug Casey), постоянный автор на нашем портале, весной 2017 года опубликовал отличный материла об окончании великого бычьего рынка недвижимости в США, начавшегося сразу после Второй мировой войны. Часть первую на Goldenfront – см. здесь, вторую – здесь.

Очень рекомендуем почитать их целиком – у Дага простой и понятный стиль, но приведем несколько его главных тезисов:

1. Недвижимость – не объект инвестиций, а предмет потребления, такой же как стиральные машины или рубашки. Он не вечен и устаревает, хотя и медленнее, чем другие товары.

2. После Второй мировой войны люди стали видеть в ней ценные активы по двум причинам:

• Искусственное стимулирование государством рынка ипотеки и искусственное занижение ставок с целью увеличения доступности жилья вызвало стремительный рост цен на недвижимость, сильно обогнавший инфляцию.

• Появление на свет самого большого поколения в истории – бэби бумеров, то есть людей, родившихся с 1945 по 1965 гг.

3. Сейчас оба эти фактора нейтрализованы – ресурсы для искусственного роста кредита исчерпаны, и мы находимся в шаге от Величайшей депрессии, а весь мир переживает демографическую катастрофу невиданных доселе масштабов. Резкое падение рождаемости в Европе, Азии и обеих Америках вызывает падение спроса на жилье. Старики не покупают квартиры и дома.

4. Появление новых технологий и тенденций – микродомов и 3D печати жилья. См. об этом подробнее в статьях Дага по ссылкам выше.

Итак, теперь вам понятно, почему я начал материал о тенденциях на рынке недвижимости с заметки о естественной убыли населения в России. В домах и квартирах живут люди, а покупают их молодые люди. Если их число падает, то и рынку недвижимости приходит конец. Даже если каждая женщина детородного возраста решит сегодня завести три ребенка, тенденция начнет обращаться вспять лишь 40-50 лет.

Рынок недвижимости мертв – бегите с него пока не поздно!