Казусы нерационального поведения: «Выплачу ипотеку – буду жить в своем; арендуя – останусь ни с чем»

Немного досадно, что вновь приходится возвращаться к слегка набившему оскомину спору «Ипотека vs Аренда», но количество однотипных фраз-маркеров, которыми апеллируют сторонники покупки, наталкивает на соображение, что тема значительно более сложная и многослойная, чем кажется на первый взгляд. Ирония заключается в том, что разные люди повторяют одни и те же доводы, почти одними и теми же словами, но вот беда – совершенно ошибочные. Одно такое типовое заблуждение мы сегодня разберем – это мнение, что якобы если снимать квартиру в аренду (в отличие от ипотеки), то все деньги уйдут «дяде», и в итоге останешься у разбитого корыта. Другой вариант этой фразы - "ипотеку плачу за свое, а аренду - за чужое".

Я не знаю, чего больше в этом клише – маниакального всепоглощающего желания купить свою квартиру, не имея на это денег, что блокирует работу мозга; или факта проблем в российском начальном образовании, точнее, в преподавании арифметики. Ведь, при всем при том, что спорят взрослые люди, они явно не научились считать.

Прежде чем переходит к математическим выкладкам, отдельно поясняю, что неэкономические аргументы мы пока оставляем за скобками (к ним мы вернемся в следующих работах).

Вообще, не нужно быть большим знатоком недвижимости, чтобы понимать, что ипотека всегда дороже аренды. По-другому и быть не может – см. статью «Вечный двигатель опять не заработал…». В текущих российских условиях ипотечная ставка составляет примерно 10%, а средняя арендная ставка около 6% (последнее означает, например, что квартира стоимостью 6 миллионов будет сдаваться за 30 тыс./мес). Соответственно, безвозвратные платежи банку в общем случае всегда будут больше, чем безвозвратные платежи «дяде» на эту разницу. Единственное, что может поменять расклад – это рост цены квартиры (и аренды) во времени. Влезшим в ипотечную кабалу остается уповать лишь на рост цен, который перекроет добавочную переплату процентов банку. Сбудутся ли их чаяния - тема отдельного поста - но последние 5-10 лет квартирного бума как бы намекают – ведь, несмотря на всю рекламную истерию и ипотечное нагнетание, цены стоят на месте.

А раз - в общем случае - выплаты дяде меньше, чем выплаты процентов банку, то, в конечном счете, по результатам всех выплат, у человека, который выбрал аренду, останутся активы на ту же сумму, которая есть у "ипотечника" И ЕЩЕ сэкономленная разница на ставках за все годы.

То есть это совсем не так, как представляют апологеты покупки, что, дескать, выплачу все эти бешеные проценты банку, но зато останусь со своей квартирой, а вот "арендник" - с "баранкой". Нет - у того в конечном счете останутся активы на стоимость той же квартиры (только в деньгах) и ЕЩЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНО некоторое количество денег.

Чтобы проверить этот тезис, который оказался многим не по зубам, посчитаем на конкретном примере для первого года выплаты. Для более ясного понимания картины принимаем первоначальный взнос равным нулю. Кредит берем на упомянутую квартиру за 6 миллионов. Для подсчета ипотечных выплат воспользуемся ипотечным калькулятором, которые есть на многих сайтах.

В случае ипотеки на 20 лет месячный платеж составит 57 901 руб. За год бедолага, выбравший кредит, выплатит процентов на 595 531 руб. и погасит долга на 99 284 руб. По итогам года прирост его активов составит 99 284 рублей (ту часть квартиры, которую он реально оплатил, все остальные 5 900 714 руб. квартиры по-прежнему ему не принадлежат).

Выбравший аренду имеет вносит ту же сумму, что платит "ипотечник" по своему кредиту (а почему бы нет – мы ведь сравниваем одинаковые условия) – т.е. 57 901 руб. За год у него наберется 694 812 руб, из которых он должен отдать за аренду 360 000 руб. По итогам года у него на руках останется 694 812 – 360 000 = 334 812 руб. Это есть его прирост активов на конец года.

Что же получается, всего один год прошел, а "арендник" уже богаче "ипотечника" на 235 528 руб (=334 812 – 99 284)! Нетрудно заметить, что разница составляет примерно 4% от стоимости квартиры, что как раз соответствует дельте между ставками (10%-6%). Подробные расчеты я привожу в статье «И все-таки что выгоднее, ипотека или аренда».

При дальнейших выплатах относительная выгода от аренды постепенно сокращается, но все еще остается ощутимой. По моим расчетам, даже при ежегодном приросте цены квартир на 3%, аренда по-прежнему математически выгоднее ипотеки, и лишь при более высоких темпах роста цен она начинает проигрывать ипотеке.

Помимо надежды на рост цен квартир, апологеты ипотеки приводят еще один забавный аргумент – но строится он, как, впрочем, и почти все их остальные доводы, на голой психологии. Русский человек, похоже, боится сам себя – он уверен, что взяв ипотеку, будет вынужден, хочешь-не хочешь, платить по кредиту, а продолжая снимать, проест все. Аргумент, в какой-то степени, не лишенный смысла – так как люди с нулевой финансовой дисциплиной действительно существуют. Им для нормального планирования финансов требуется банк, стоящий над ними с дамокловым мечом.

Но знаете, это все-таки странно. Можно ходить с заклеенным пластырем ртом, боясь, что ненароком скажешь матерное слово, или приковать себя к батарее наручниками, опасаясь, что выпрыгнешь в окно. Можно взять ипотеку, боясь, что потратишь все деньги. Но если человек все-таки рациональный, он действует иначе.