Лопнул рынок недвижимости в Ванкувере: цена среднего дома рухнула на 20% за один месяц – «Рынок разрушен»

Три недели назад, когда мы рассматривали давно назревшее внезапное изменение на ванкуверском рынке жилья, этого большого вместилища китайских спекулятивных и отмытых денег, мы обнаружили, что результатом введения 15%-ного налога на имущество в Британской Колумбии (то, что мы рекомендовали месяцем раньше), был прокол ванкуверского пузыря недвижимости.

Вот что говорят об этом местные специалисты по недвижимости: «Так как на рынке недвижимости Ванкувера начинается новая эпоха, риэлторские компании и организации сообщают, что сделки начинают срываться, так как иностранные покупатели изъяли задатки по юридически обязывающим сделкам, чтобы не платить новые налоги. Это неблагоприятно только для беспрецедентного пузыря недвижимости, и конечно, это благоприятно для потенциальных местных домовладельцев, отрезанных от сильно переоцененного рынка. Местные покупатели отказываются от предложений, надеясь на  смягчение ситуации на рынке».

Менее чем через месяц появились значимые факты, подтверждающие эту оценку. Согласно Global News, свидетельства риэлторов и данные MLS показывают, что рынок недвижимости Ванкувера серьёзно замедляется, цены снижаются, а продажи сокращаются.

Хотя август - обычно один из самых тихих месяцев в сделках с недвижимостью, данные продаж MLS за первые две недели месяца показывают то, на что надеялись многие в последние несколько лет роста цен. Риэлтор Брент Эйлерс (Brent Eilers) на основании списков MLS сообщает, что в Западном Ванкувере с 1 по 14 августа этого года было продано всего три дома (красным), а  за тот же период прошлого года - 52 дома (синим). Это снижение на 94%.

Издание Global News получило данные продаж с некоторых ключевых рынков Ванкуверской агломерации и обнаружило, что число домов, проданных в течение первых двух недель августа в Большом Ванкувере, снизилось в среднем на 85%. В Ричмонде число продаж упало на 96%, а в Бернаби Северном на 95%. В Ванкувер-Вест-Сайд, Западном Ванкувере и Кокуитламе продажи также упали.

Похоже, что ванкуверский рынок недвижимости схлопнулся. Это неудивительно: почти все видели, что это должно произойти и это лишь вопрос времени. По словам Эйлерса, он предупреждал о замедлении рынка недвижимости в течение уже по крайней мере года из-за неподъёмных, нереальных цен. В Западном Ванкувере, где находится большая часть его бизнеса, ориентировочная цена отдельно стоящего дома была почти $3.4 млн, согласно Совету по недвижимости Большого Ванкувера.

«Рынок в Западном Ванкувере с 2001 года вырос на 450%. Что же, все получают доход на 600% больше, чем раньше, так что могут платить налоги и покупать дома? Конечно, нет. Так как финансировалась эта инфляция? Офшорными деньгами и рекордным долгом». Это именно то, о чём мы говорили в начале года, когда впервые услышали ужасные истории о китайских покупателях, которые платят наличными не глядя за любые местные предметы роскоши - и за не слишком роскошные дома.

Похоже, что не только 15%-ный налог на роскошь, введённый 25 июля, прорвал пузырь: по словам Эйлерса, продажи упали даже раньше введения налога.

Согласно этим данным, июль был ещё одним тихим месяцем в Западном Ванкувере: всего 44 продажи, по сравнению с 80 в 2015 году. В июне было 74 продажи, а в июне 2015 года было 102 продажи.

Это опустошило рынок, добавляет Эйлерс.

Возможно, окончательный вывод делать преждевременно. В этом месяце компания REBGV выпустила статистику за июль, которая показывает, что рынок понизился до «нормальных уровней». Но пока не было официальных данных за август, и не видно никаких реальных признаков снижения. К счастью для покупателей, данные в режиме реального времени показывают обратное.

Канадская риэлторская фирма Zolo отслеживает продажи MLS на внутреннем рынке в режиме реального времени и сообщает о средних ценах, а не о «базисной цене», используемой REBGV. Средняя цена говорит о значительной коррекции на большинстве рынков Ванкуверской агломерации. По данным сайта, средняя цена дома в Ванкувере $1.1 млн, за последние 28 дней она стала на 20.7% ниже, а за последние три месяца на 24.5% ниже. Средний отдельно стоящий дом стоит $2.6 млн, на 7% ниже, чем три месяца назад. 

Средние цены на дома в Ванкувере

Но говорить, что рынок умер, пока рано. «Это просто замедление на максимуме в условиях неопределённости», говорит глава Zolo Барри Аллен (Barry Allen). И эта неопределённость «дьявольски опасна», согласно Эйлерсу, который продавал недвижимость в различные периоды коррекции в Ванкувере. «Рыночные изменения происходят обычно в одночасье или за пару недель, но люди часто осознают их в течение двух-трёх месяцев. Вот в чём кроется опасность», сказал он.

По словам риэлтора, оценка домов у продавцов часто делается за месяцы до выставления их на рынке. Можно ожидать, что в нынешних условиях продавцы будут указывать рекордно высокие цены для своих домов, хотя судя по количеству продаж и каталогам выставленных на продажу домов, цены следует снижать. 

«Обычно, когда рынок начинает переворачиваться, все покупатели впадают в спячку, и все каталоги загораются. Оценит ли продавец свой дом в малую долю тех цен, что существуют на рынке сейчас? Конечно, нет», говорит Эйлерс.

Он считает, что цены снижаются из-за «напряжённости, тревоги и страха». В условиях финансовой перегрузки постоянный процесс покупки и продажи, перепродажи домов, владения многочисленными объектами недвижимости и покупок раньше продажи имеющегося, продавцы пройдут испытание - как долго они продержатся без отчаянных распродаж.

Если пузырь лопнет по-настоящему, всё станет действительно очень плохо. Эйлерс говорит, что при обвале рынка недвижимости 1980 года цены упали на 40%-60% в течение года, и на для восстановления потребовалось шесть лет. «И вот через пять месяцев ваш дом за $2 млн  стоит $800,000. Многие экономисты и многие умные люди считают, что наша финансовая ситуация близка к тогдашней ситуации с точки зрения коррекции», объясняет Эйлерс.

Несомненно одно: поток иностранных денег иссяк. Глава фирмы Zolo говорит, что налоги для иностранных покупателей, безусловно, остановили покупателей-спекулянтов. Поэтому многие другие покупатели заняли выжидательную позицию, что практически заморозило рынок.

Новости о налоге для иностранных покупателей распространились в Китай, где китайский сайт Juwai сейчас рекламирует канадские города как цели для иностранного капитала. Этот сайт рекламировал Ванкувер как одно из лучших мест для инвестиций богатых китайцев, но теперь из-за налога переключился на рекламу Калгари и Альберты.

Это означает, что пока один пузырь лопается, другой только появляется, и он вздувается на фоне истекающей кровью канадской нефтяной индустрии.

Но это хорошие новости для обычных жителей Ванкувера. Дэвид Эби (David Eby) из NDP MLA говорит, что этот налог побудил многих приостановить покупки домов, однако все эти люди могут вернуться на рынок в сентябре.

Несмотря на свой скепсис относительно способа введения налога - он предпочёл бы постепенное его повышение - он говорит, что замедление рынка является благоприятной новостью.

«Многие мне говорили, что надеются на значительный обвал рынка».

Похоже, они получили то, что хотели. Теперь единственный вопрос, что случится, когда Ванкувер «скорректируется» на 30%, 40% или больше - будут ли китайские покупатели оставаться постоянно на этом рынке, или, согласно алгоритму индекса S&P500, просто будут покупать на минимуме. Мы узнаем ответ через несколько месяцев.