Недвижимость по Маслову: «Миф о дефиците жилья в России»

Существует очень распространенный вариант манипуляции из серии «Налетай: подорожает!».
Основан на популярной мифологии, что якобы в России не хватает жилья. Дальнейшая логическая цепочка понятна: раз товар редкий и дефицитный, значит нужно хватать скорее, невзирая на цены.

Для начала отметим первую странность.

Сам термин «дефицит» применительно к рыночной экономике не слишком точен. Спрос и предложение регулируется ценой. Если какого-то товара недостаточно, то растет цена и равновесие восстанавливается. Никакого дефицита, равно, как и излишка, разве что очень скоротечного, не бывает.  Возможно, апеллирование к дефициту – это попытка сыграть на душевных струнах людей, которые жили в советское время и помнят лихорадку на потребительском рынке.

Может быть тогда «нехватка»? Однако с точки зрения теории микроэкономики и этот термин мало применим. Если говорить про потребности людей, то они принципиально не насыщаемы (по крайней мере, экономическая теория на этом базируется). Проще говоря, сколько человеку ни дай, ему все мало. Это относится к любому товару и к жилью тоже. По этой же причине мошеннически выглядят опросы вроде «Нуждаетесь ли вы улучшении жилищных условий?», на основе которых многие эксперты с готовностью  делают вывод о том, что в России не хватает жилья. С тем же успехом можно было задавать вопрос из серии «хотите ли вы больше отдыхать на курортах» или «не возражаете ли вы повышения зарплаты в два раза».

Немного статистики.

К 2018 году в России существует почти 66 млн. квартир, причем каждый год эта величина возрастает на 1 млн. На одного жителя приходится в среднем 25,2 квадратных метра или 0,45 квартиры (см. данные Росстата). Всего жителей России, напомню, 146,8 млн. на 2017 год.

Уже первое знакомство с цифрами вызывает некоторое удивление. 25 метров? Типовая «однушка» в городском фонде имеет площадь 30-35 м2, и при существующих темпах ввода нового жилья понятно, что уже в течение нескольких лет на каждого жителя России, включая младенцев и стариков и тех, кто в квартирах не живет (заключенных, больных на постоянном  лечении в стационарах, вахтовиков и пр.) будет приходиться по одной такой условной «однушке». Что-то на «дефицит» не особенно похоже.

Среднестатистическая семья, состоящая из четырех человек (двое взрослых и двое детей) является обладательницей уже 100м2! В такой квартире уже можно устраивать футбольные матчи.

Конечно, правильнее считать количество квартир и метров не на человека, а на домохозяйство. Известно, что в России примерно 55 млн. домохозяйств, а средний размер домохозяйства 2,5 человека. Естественно, что каждому домохозяйству требуется свое жилье, и как видим современного жилого фонда вполне достаточно, чтобы обеспечить каждое домохозяйство своей квартирой. При этом еще остается свободных 11 миллионов квартир. И кто в них живет?

Может быть, их кто-то арендует? – нет. Понятно, что у кого-то несколько квартир, а у других – ни одной, и они вынуждены арендовать, но эти домохозяйства уже включены в те 55 миллиона. Какую-то часть свободных квартир, возможно, занимают мигранты, которые не включены в статистику, но в целом, пустующие миллионы квартир в России – это статистический факт. Который, кстати, вполне согласуется с наблюдениями автора, лично знакомого с семьями, владеющими квартирами, в которых никто не живет.

Вообще, частный разговор с конкретными людьми на тему недвижимости дает прекрасное представление о реальном положении дел. До сих пор владение квартирой в России воспринимается как повод для гордости, поэтому граждане охотно перечисляют свои недвижимые активы – чаще всего перешедшие от умерших родственников, но иногда и купленные. И тут выясняется, что пресловутая нуждаемость россиян в жилье на практике, мягко говоря, сильно преувеличена.

Откуда тогда возникло представление, что жилья «мало»?

Выделим несколько причин, часть из которых относятся к менталитету и психологии, часть —  к экономике, а некоторые – просто к сознательно культивированным заблуждениям.

А. Историческая память

Исторически в России наблюдалась перенаселенность из-за высоких темпов урбанизации, войны и низких темпов строительства в СССР и России. Частного строительства (в городах) долгое время почти не существовало, а государство не успевало расселить всех желающих. Например, довоенная обеспеченность жильем не дотягивала до 5 метров на человека! Люди ютились в бараках и общежитиях. Война только обострила проблему. По мере снижения темпов урбанизации начиная с 60-70-х годов жилищная проблема частично потеряла остроту, но историческая память никуда не делась. К тому же в СССР существовали препятствия к легальной покупке квартиры (обычно стояли в очередь на получение в аренду от государства или обменивали). Естественно, большинству квартиры давались с большим трудом и поэтому воспринимались как величайшая материальная ценность. В постсоветские годы квартир сохранили свою труднодоступность из-за высоких цен (относительно доходов), что лишь подкрепило их престижность.

Отсюда многие люди искренне пребывают в иллюзии, что жилья не хватает, даже если объективно, как мы видим, потребность уже удовлетворена.

Правда, это заблуждение вскоре будет вскоре развеяно – и это лишь вопрос нескольких лет, учитывая убыль населения и темпы прироста вакантных квартир.

Точно так же, когда спал железный занавес, многие ринулись покупать машины (в СССР купить автомобиль было сложно, даже при наличии денег), однако довольно быстро автомобили перестали быть элитным благом, превратившись в обычный товар. И никому теперь не придет в голову сказать, что «мало машин» или «дефицит машин», хотя спрос на них продолжает оставаться высоким.

Б. Нехватка только в определенных локациях

На рынке жилья существует фундаментальная диспропорция между спросом и предложением, связанная с неэластичностью предложения. Спрос на покупку (и аренду) формируется в локациях, где есть высокодоходные рабочие места, тогда как предложение, особенно краткосрочное, есть только там, где дома уже построены. Проще говоря, люди хотят жить там, где цены на жилье «кусаются», а там где у них есть возможность жить, там нет работы. Именно в таких малопривлекательных локациях и появляются никому не нужные миллионы пустующих квартир, которые даже некому сдать. А в удачных локациях может казаться, что жилья не хватает.

Конечно, данное обстоятельство – это объективная экономическая реальность, но с одним «но». Гипертрофированную миграцию в мегаполисы и высокие цены на жилье провоцируют само государство, поскольку стимулирует появление рабочих мест только в крупных городах. И после этого решает проблемы, которые само же и вызвало.

А ведь для решения жилищных проблем россиян даже не обязательно много строить! –  достаточно лишь создавать рабочие места в регионах.

В. Некорректная сравнительная статистика

Любимый примем сторонников теории дефицита – кивать на уровень обеспеченности стран в Европе и США и делать вывод, что в России с жильем все плохо.

Если брать количество статистических метров на душу населения, то действительно в России их пока меньше. Кстати, в Европе обычно считают количество комнат (а не метров) на домохозяйство (а не человека). Но тут есть ряд нюансов. Сравнивать Россию и развитые страны само по себе не очень корректно (никто почему-то не сравнивает с Турцией, ЮАР и Бразилией, хотя по уровню развития они к России гораздо ближе). В Европе показатели выше раза в полтора, что не выглядит критично, учитывая демографическую ситуацию в России и скорость нового строительства.

Да и в любом случае, подобные механические сопоставления больше смахивают на шарлатанство: всегда можно найти страну, где количество метров будет выше и "тыкать" на нее. Никто же не сравнивает среднее потребление говядины или яиц на душу населения и на этом основании утверждает, что в России дефицит. А для жилья почему-то это считается нормальным.

К тому же есть вопросы к самой статистике. Как известно в России есть проблемы с учетом недвижимости вне города. Огромное количество жилья официально вообще не существует, либо оно не классифицируется как жилье (часть загородного жилья и почти все дачи). Именно загородное жилье, а не квартиры в городе обеспечивают основной метраж. Что касается дач, то толком даже непонятно, сколько их в России. Ясно лишь, что если их приплюсовать к жилому фонду хотя бы частично, то Россия окажется на равных с ведущими странами.

ВЫВОДЫ

Мы увидели, что миф о дефиците жилья в России состоит из клубка, в котором перемешались некорректная терминология, манипулирование статистикой и менталитет россиян. Навязывание представления, что уровень обеспеченности жильем низкий, является поводом для накручивания цен.

Действительно, чаще всего разговоры о «нехватке жилья» уводят дискуссии в сторону – ведь самая главная проблема не в том, что жилья мало, а в том, что цены неадекватно высоки.

И самое главное – объективно количественно квартир достаточно. А  высокие цены провоцирует в том числе само государство своей недальновидной экономической политикой.

Подписывайтесь на блог о недвижимости если понравилась статья!

См. также

Все произошедшее на российском рынке недвижимости за 10 лет на одном графике

Много ли мест в сумасшедшем доме

Мертвые души Росстата