Недвижимость по Маслову: «6 причин не доверять кривой статистике (по рынку недвижимости)»

Заголовки статей про недвижимость пестрят сообщениями вроде такого: «в городе N цены на квартиры выросли / упали на 2%». В лучшем случае они дезинформируют наивных обывателей, в худшем – являются прямой манипуляцией (например, их цель - побудить население ускорить решение о покупке). Основная причина, почему такие «новости» можно смело выбрасывать в корзину - это огромные погрешности, которая возникает при измерении всех этих индексов или среднего уровня цен. Разберем по пунктам.

1. Несовершенство базы для расчета. Какую базу вы берете, такие данные на выходе и получите. Большинство агентств пользуются непрозрачными базами, качество которых проверить невозможно. Откуда они берут данные? Какая гарантия, что данные полные и репрезентативные? Как очищаются от фейковых объявлений (которых в недвижимости полным-полно). Вопросы риторические. В итоге разница может быть существенная, а нам ничего не остается, как верить всем расчетам на слово.

2. Жилье – весьма неоднородный продукт. Квартиры в Сокольниках или квартиры Зябликово; 1/2/3 комнатные; панель/ монолит и т.п. Как привести все к единому знаменателю? Либо считать среднюю "по больнице", либо цены за квадратный метр на каждый тип отдельно - но тогда будет слишком мало данных (см. пункт 5)

3. Средний уровень цен будет сильно зависеть от того, какие весА вы придаете каждому типу жилья из п.2. Манипулируя весами (например, увеличивая долю однокомнатных квартир) можно добиться удивительных результатов на выходе.

4. Уровень цен будет сильно зависеть от количества ПРЕДЛОЖЕНИЙ на рынке, а не от самих цен. Например, собственники убрали все дешевые варианты с продажи, цены формально выросли, хотя в принципе мало что изменилось. Абсурдность ситуации можно показать на примере потребительского рынка. Предположим, мы считаем средние цены на майонез на полке Перекрестка. Один вид майонеза стоит 30 руб. и их на полке 10 пачек, а второй вид стоит 100 руб. и их 100 пачек. Если брать по методологии, по которой считаются цены на квартиры (средневзвешенные цены), то получится что средняя цена (30*10+100*100)/110=93 рубля. Хотя реальная средняя арифметическая цена майонеза – лишь 65 рублей.

5. Мало данных. Квартиры – штучный товар и итоговые цифры будут иметь сильный разброс из-за отдельных случайных предложений. Например, какой-то чудак оценил свою старую «хрущебу» на выселках в 100 миллионов рублей, и тем самым заметно повлиял на среднюю стоимость в своем районе. Когда на всю локацию всего 100 предложений, из которых еще половина фейковых (а так чаще всего и бывает), то ждите очень большой погрешности.

6. Цены в объявлениях совершенно не соответствуют реальным сделкам. Это известная проблема, которая заслуживает отдельного рассмотрения. Во-первых, если сделка состоится, покупатели чаще всего выторговывают себе скидку (бывает до 10% или выше) от той цены, что изначально была заявлена. Во-вторых, почти все объявления, которые висят в базах – это квартиры, которые НЕ продаются. Поэтому и висят (продавцы бесконечно дублируют такие объявления). Те квартиры, которые продаются, их как раз в объявлениях нет (точнее, есть, но очень недолго). Из-за этого подсчеты, оперирующие ценами в объявлениях, систематически завышают цену квартир.

Все вышеперечисленное означает, что опираться на индексные методы подсчета (кто бы их не проводил) нужно крайне внимательно. По сути, индексы могут показывать верную картину лишь при мощном повышении (или снижении) цен на рынке. Поэтому все новости а-ля («выросло на 5%») никакого смысла не несут, т.к. погрешности измерений все равно гораздо выше.