Недвижимость по Маслову: «Что будет с ценами на недвижимость. Аналитика для ленивых»

Как-то неловко об этом говорить. Но все удивительно просто! – Проще не бывает.

Я много пишу о том, что недвижимость – одна из самых сложных и загадочных тем в экономике, и требуются специальные знания и усилия, чтобы понять происходящее на рынке.

Но есть, однако, у нее одно очень полезное свойство, будто специально созданное для лентяев, позволяющее точно прогнозировать, куда двинется тренд в ближайшее время. Причем это не какая-то «угадайка», которыми грешат прогнозы на финансовых рынках (у любого аналитика, вне зависимости от квалификации, вероятность, что он попадет примерно 50% - либо угадал, либо нет).

Сейчас я раскрою это удивительное тайное знание – мне не жалко!

Итак, какое же фундаментальное свойство отличает недвижимость от любого другого финансового актива. Отвечаю – это инертность.

Как формируется цена актива на финансовых рынках? Предположим, что-то произошло, и цена сразу же приходит в движение, отыгрывая это событие. Более того, на некоторые инструменты (например, акции) цена начинает отыгрывать еще до того, как событие произошло – инсайдеры в курсе того, что скоро нечто станет известно всем, и начинают скупку или продажу акций; когда новость действительно выходит, они фиксируют прибыль, а обычные инвесторы, которые ни о чем не догадывались – соответственно, убытки. Как раз в этом смысл известной поговорки «Покупай на слухах, продавай на фактах».

Именно из-за такой стремительности прогнозировать что-либо на финансовых рынках – задача неблагодарная или вовсе бесполезная. Также бессмысленно следить за новостями и пытаться увязать их с колебаниями стоимости актива. Ведь сначала происходит изменение цены, а потом уже аналитики задним числом пытаются объяснить, почему оно произошло. Для обычного человека все эти объяснения - пустая информация.

С недвижимостью, однако, дело обстоит принципиально иначе. Актив падает или растет с большим запозданием после того, как событие, которое его вызвало, произошло. Лаг может достигать 6 месяцев и даже более. Почему так?

Как известно, предложение недвижимости не может быстро реагировать на изменения в конъюнктуре. К примеру, власти объявили «реновацию». Очевидно, что через некоторое время это приведет к росту предложения и снижению цен. Но любому специалисту понятно, что ожидание может растянуться на долгие годы, пока цены действительно двинутся в нужном направлении.

Но и спрос на недвижимость – хотя гораздо более гибкий, чем предложение – также реагирует с приличной задержкой. Это связано с тем, что стоимость покупки квартиры слишком велика: чтобы аккумулировать средства на нее требуется значительное время. Например, некоему Васе подняли зарплату на работе. Он мечтает купить квартиру, но из того факта, что у него выросли доходы не следует, что он сразу побежит покупать квартиру: он должен принять новую для себя ситуацию, взвесить все «за» и «против» (покупка квартиры – ответственное решение), наконец – самое главное – накопить для этого определенную сумму. Если Вася хочет брать ипотечный кредит – то и в этом случае ему потребуется значительное время на подачу заявки, одобрение банка, поиск вариантов и т.д.

С точки зрения макроэкономики таких «Вась» может быть много и они, скорее всего, будут действовать синхронно: если по каким-то причинам выросли располагаемые доходы населения, то можно ожидать, что с некоторым лагом повысится спрос и цены на жилье.

Отличие недвижимости от других финансовых активов очевидно: у инвестора есть время, чтобы заскочить в тронувшийся, но еще не отошедший от платформы поезд, если появились основания, что спрос на квартиры вырастет. Или наоборот продать актив, который скоро начнет падать в цене.

«Ну и где же тут лайфхак для ленивых?» - спросит нетерпеливый читатель. – «Автор обещал халяву, а вместо этого опять заставляет нас думать. Как мы узнаем, какие события приводят к росту спроса на недвижимость, а какие нет, как и где нам об этом узнать?»

Погодите. Перехожу к самому главному. Есть одна-единственная величина, которая определяет все и вся в нашей экономике, в том числе цены на недвижимость. Секрета тут нет – это цена на нефть.

Мне нередко доводилось встречать мнение людей, которые искренне не понимают связи между ценой бочки нефти и количеством денег в собственных карманах. Им кажется, что это вещи параллельные – нефть это у Лукойла и Роснефти, а они простые манагеры, которые занимаются продажей пылесосов – ну какая тут может быть связь?

Я не буду долго распространяться о том, как деньги от продажи нефти разливаются по всей экономике – это тема отдельной статьи. Здесь нам достаточно просто зафиксировать, что корреляция (зависимость) между нефтяной ценой и ценой на недвижимость существует и она очень существенная.

Приведу один пример. В 2011-2013 средняя цена на нефть колебалась вокруг отметки 108$ за баррель. В 2016-2017 она упала до 50$, то есть на 54%. Цена московской недвижимости в 2011-2013 по данным irn находилась возле отметки 5100$ за метр; в 2016-2017 она стала стоить 2700$, то есть упала на 48%. Но самое главное – практически полностью совпадают очертания линий, если наложить один график на другой. Впрочем, удивительное сходство графиков цен на нефть и на недвижимость давно не новость. Вот одна из многочисленных картинок, которые демонстрируют эту связь.

Стоит обратить внимание на два момента:

1. График цены на недвижимость – более сглаженный, чем график цены на нефть.

2. Цена на недвижимость реагирует на изменение цены нефти с задержкой.

Последнее нам и нужно: достаточно следить за ценой нефти и можно достоверно знать, что будет с недвижимостью как минимум на перспективу 6 месяцев.

Еще пример: цена на нефть оттолкнулась от дна в марте 2016 года. К концу 2017 года растущий тренд стал очевиден, между тем какое-то оживление на рынке недвижимости случилось только примерно год спустя. Локальный пик по нефти был достигнут в октябре 2018, соответственно из той же логики можно ожидать, что максимум цен по недвижимости будет достигнут примерно к середине 2019 года. Что будет дальше – пока неясно. Как надеюсь понятно из модели – по подобной схеме можно предсказывать цены только на ближайшие полгода-год. Но в целом, если необходимо принимать решения о покупке или продаже, такого временного промежутка вполне достаточно.