Недвижимость по Маслову: «Что произойдет, если Сбербанк сделает ипотечную ставку 2%»

Слышу очень часто, как люди сетуют на чрезвычайно (по их мнению) высокие ипотечные ставки в России. Обирают банки честной народ, заставляя их выплачивать в сумме по 2-3 стоимости квартиры. Грабеж!

Вот смотрите, говорят, к примеру, в Чехии Сбербанк выдает ипотеку по 2,89%.

https://www.sberbankcz.cz/ru/individuals/mortgage-loans

А у нас, в России тот же Сбербанк скидывает с барского плеча 9-10% (если не больше), радуйтесь дети.

Кто-то ссылается на Германию, где ставки еще ниже.

Или вот на Данию, где ввели отрицательную процентную ставку!

Ну, не чудо ли. Берешь кредит, а тебе еще приплачивают за это.

Кажется, я чувствую, как затряслись многие россияне в приступе зависти и обиды.

Несправедливо!

Но не спешите завидовать.

Давайте представим, что мечты стали реальностью. И уже сегодня Сбербанк снизил ипотечную ставку до 2%. Ниже, чем в Чехии.

Ура, счастье наступило!

Или нет?

Честно говоря, наивность россиян может вызвать лишь улыбку. Хотя разговоры про дешевую ипотеку ведут вполне себе серьезные люди. Не все из них имеют экономическое образование. Но уж базовые экономические принципы-то каждый образованный человек должен знать!

Конечно, не нужно быть большим экспертом, чтобы понять к чему приведет резкое снижение ставки.

Конечно, к моментальному, автоматическому росту цены на квартиры!

И, разумеется, тот человек, который думал сэкономить на уплате процентов, заплатит в итоге еще больше.

Поясню на примере.

Предположим, квартира стола 5 млн. Ежемесячный платеж на 20 лет по ставке 10% составит 48,2 тыс.

Если ставку опустили до 2%, то квартира вырастет в цене до 10 млн. (почему произойдет так, скажу ниже). Ипотечный платеж составит 50,58 тыс. Как говорится, за что боролись, на то и напоролись.

Почему вырастут цены на квартиры

Интуитивно связка «ниже ставка – выше цены» многим понятна. Но если хотите, доказать это утверждение не стоит труда.

Недвижимость с точки зрения краткосрочного предложения товар совершенно неэластичный. Проще говоря, каков бы ни был спрос, квартир в продаже больше не станет. А значит, любой скачок спроса автоматически приводит к росту цен. Чем ниже ставки, тем больше выдается кредитов, тем выше цены. Зависимость совершенно бронебойная.

Если кто остался в сомнениях, то вот иная цепочка рассуждений, которая показывает тот же результат.

Известно, что у арендующего жилье есть альтернатива - продолжать снимать, копя на квартиру или сразу купить квартиру в ипотеку. Арендная ставка сейчас находится в районе 6%, а ипотечная 10%. Этот уровень ставок отражает баланс между желающими арендовать (они экономят на разнице ставок) и покупающими в кредит (они переплачивают, но надеются на рост цен, который нивелирует разницу).

Если снизить ипотечную ставку до 2%, то возникнет интересный казус, когда за аренду придется платить 6%, а банку за кредит на 4% меньше!

Равновесие нарушится, т.к. привлекательность ипотеки значительно превысит целесообразность аренды. Толпы желающих побросают свое жилье, которое снимали, и ринутся за кредитами.

Правда, долго это не продлится, поскольку

- цены на квартиры начнут расти (резко)

- стоимость аренды начнет падать (не существенно)

И будет продолжаться до тех пор, пока не установится новый равновесный уровень ставок.

Какой он будет, можно только предполагать, но глядя на ту же Европу, скорее всего реальная арендная ставка упадет примерно до уровня ипотечной.

Вот только это не столько аренда подешевеет, сколько квартиры подорожают. Например, сейчас квартира ценой 5 млн. руб дает арендную доходность 25 тыс/мес (6%).

Если начать массовую раздачу кредитов, квартира подорожает до 10 млн., а реальная аренда упадет до 20 тыс/мес (2,4%).

Арендовать останутся только те, у кого совсем нет иной возможности (математически любому станет выгодно брать кредит, но не все потянут), качество арендаторов катастрофически упадет, доходность от аренды тоже упадет ниже плинтуса.

За чей счет банкет

Теперь о самой ситуации снижения ставок.

Апологеты дешевой ипотеки забывают одну немаловажную деталь: Сбербанк в России кредитует 10% в рублях, а в Чехии на 2,89% в чешских кронах, а в Германии и Дании кредиты, разумеется, в евро.

Приравнивать ставки в разных валютах огромная ошибка.

Тут и разная инфляция, разная денежно-кредитная политика, а самое главное, разная стоимость фондирования, т.е. привлечения средств.

Вот вы готовы нести свои кровные в Сбербанк на депозит под нулевой процент в рублях?

Следующий раз, когда кто-то заикнется про дешевую ипотеку в рублях, задайте ему этот простой вопрос.

«Ты лично готов бесплатно нести рубли в банк?». Чтобы бедный ипотечник взял кредит под 2%, надо чтобы кто-то открыл вклад в банке по ставке 0%. Не в евро, не в долларах, а в рублях!

Сумасшедших нет, ведь так? А значит, рыночными способами рублевую ставку в обозримом будущем снизить не получится.

Поэтому единственный вариант - госсубсидии. То есть ставку будут субсидировать за счет бюджета, за счет нас с вами. И все ради того, чтобы ипотечники брали дешевые кредиты на покупку квартир по космическим ценам.

Ипотечный пузырь

Много разговоров есть ли сейчас в России ипотечный пузырь. Но могу вам гарантировать, при ставке 2% - пузырь будет, да еще какой!

Цены вырастут, но ситуация станет неустойчивой. Чтобы ее поддерживать придется вливать из госбюджета триллионы рублей ежегодно. Рано или поздно это приведет либо к потребительской инфляции либо к тому, что ресурсы у государства закончатся. Пузырь разорвется и все эти горе-ипотечники, особенно кто брал кредит в конце цикла, окажутся с огромными убытками. Либо, как вариант, начнется гиперинфляция, тогда в многотриллионных убытках окажутся банки и вся экономика пойдет на дно.

Выводы

Давайте, наконец, честно скажем, людям нужна не низкая ипотечная ставка, а низкие цены на жилье.

Никакими дешевыми кредитами счастье людей не построишь. Хотите решить жилищный вопрос? – стройте больше, других вариантов нет.

Ипотека - сама по себе зло. А ипотека с искусственно низкими ставками – вдвойне. Она деформирует мотивацию людей и раздувает пузыри.

И не надо кивать на Европу.