Недвижимость по Маслову: «Десять причин не покупать недвижимость»

В предыдущей статье я затронул ключевые преимущества этой инвестиции. И действительно, для типичного россиянина, кажется, лучшего вложения денег не существует (многочисленные опросы отчётливо фиксируют эту доминанту). Однако последние годы (особенно очевидно это стало после кризиса 2014 г.) наглядно продемонстрировали, что недвижимость необязательно всегда растёт в цене. Постоянно растущая налоговая и коммунальная нагрузка на владельцев ещё больше увеличивает ряды скептиков. Появилось множество рассуждений на тему, почему невыгодно вкладываться в недвижимость. В данной статье я суммирую доводы и добавлю новые, опираясь на ключевые свойства недвижимости.

Очень высокий порог входа / альтернативные издержки

Для подавляющего большинства населения покупка недвижимости означает глубокий финансовый стресс. Чтобы купить недвижимость, необходимо отказаться от потребления невероятного количества товаров и услуг (каждый может посчитать самостоятельно, чем придётся пожертвовать, чтобы купить квартиру в Москве). В интернете полно душераздирающих историй о том, как человек десять лет нормально не питался, никуда не ездил, экономил на себе и на семье только ради того, чтобы собрать деньги на квартиру.

Но стоит ли овчинка выделки?

Кроме того, очевидно, что лишь единицы в состоянии просто взять и купить квартиру. Значит, необходимо брать ипотечный кредит, а это дополнительные затраты, новый стресс и неизбежное снижение покупательской способности в будущем.

В результате не недвижимость работает на человека, а он на недвижимость.

Обычно на это выдвигается возражение: «А где же жить?», которое демагогически сводит альтернативу к «купить квартиру или жить на улице». Однако реальность чаще всего иная: никто на улице не живёт, и необходимости отказываться от всего и сводить свою жизнь к покупке квартиры (тем более в кредит) нет. Варианты всегда есть: переехать в более дешёвое жильё, в другой город, где уже есть собственная недвижимость, арендовать.

Высокие трансакционные издержки

Связано с предыдущим. Приобретение недвижимости — часто самая важная или даже единственная крупная покупка в жизни человека. Ради неё приходится рисковать если не всем, то очень многим. Покупка превращается, по сути, в лотерею. Выражаясь научной терминологией, покупатель несёт значительные трансакционные издержки. Они включают в себя затраты на поиск и сбор информации (о рынке, застройщике), на переговоры с продавцом, на юридическую защиту контракта. Многим не под силу заниматься всем этим самостоятельно, и они нанимают риелторов или оплачивают услуги юристов, пытаясь оптимизировать свои трансакционные издержки. Всё это увеличивает и без того огромные затраты на приобретение недвижимости.

Низкая ликвидность

Свойство низкой ликвидности означает, что нельзя купить и продать свой объект по относительно выгодной цене, поскольку на рынке слишком мало участников. Есть лишь некоторое количество более-менее разнородных объектов, которые могут висеть в базах годами. Обычно речь про низкую ликвидность заходит, когда необходимо продать объект. В этом случае существует два варианта: продать быстро, но с дисконтом, либо без дисконта, но долго (причём, в последнем случае никто не гарантирует, что сделка вообще состоится).

Вопреки распространённому мнению, от низкой ликвидности недвижимости страдают не только продавцы, которые не могут реализовать свой товар, но и покупатели, которые не могут купить то, что им надо. Несмотря на кажущееся обилие предложений, как только дело доходит до реальной покупки, быстро выясняется, что выбирать и нечего. Все объекты недвижимости оказываются либо не подходящими, либо слишком дорогими. И покупатель тоже стоит перед дилеммой: покупать быстро, но дорого, либо дёшево, но долго (и тоже никто не гарантирует, что нужный объект когда-нибудь появится).

При сделках с недвижимостью многое зависит от удачи и терпения инвестора. Одновременно это означает, что спекулировать на короткий срок на недвижимости (как и на любом другом неликвидном активе) не имеет смысла. Даже если инвестор угадает тренд, ему придётся совершать минимум две сделки, на каждой из которых он потеряет какую-то часть своей прибыли. А если тренд будет угадан неверно, то есть риск надолго зависнуть с убыточной позицией, без шансов минимизировать свои потери. Обычно так и бывает: люди, купившие недвижимость, которая снижается в цене, не хотят продавать себе в убыток и продают (точнее выставляют) свои квартиры годами.

Низкая реальная доходность

Недвижимость относится к классу консервативных инструментов вложений. Как мы выяснили ранее, риск глубокой просадки таких активов невелик, и недвижимость способна генерировать постоянный доход (денежный поток от арендных платежей). Но всё имеет свою цену. Рентные платежи от недвижимости обычно скромные и, что важнее, существенно меньше, чем от других способов вложений. Например, намного более ликвидные банковские депозиты, имея сопоставимые риски, гарантируют своим владельцам более высокую доходность (по крайней мере, так было в России последние десять лет).

Кроме того, про это часто забывают, есть существенная разница между номинальной и реальной доходностью недвижимости. Собственник недвижимости должен вычесть из арендных поступлений все затраты, связанные с её обслуживанием (кроме тех, которые несёт арендатор) — налоги, ремонт, простои и др.

Налоги

У недвижимости есть преимущество, которое мы разбирали в предыдущей статье, её нельзя переместить, следовательно, нельзя и украсть. Но, как это часто бывает, достоинство легко превращается в недостаток. Владелец недвижимости не может спрятать своё имущество от всевидящего ока налоговых служб. Он не может оптимизировать налоги или уклониться от них и вынужден безропотно принимать те условия, которые ему предлагает государство. В России ставки налогов на имущество по сравнению со странами Европы и США пока невелики, но есть основания полагать, что налоговая нагрузка на владельцев недвижимого имущества будет постепенно расти.

Растут быстрее инфляции и расходы на ЖКХ. Население получает счета на оплату и волей-неволей вынуждено оплачивать всё. Отказаться от коммунальных услуг сложно (или невозможно), сэкономить — тоже. Чем управляющие компании прекрасно и пользуются, планомерно повышая стоимость услуг.

Обслуживание

Вещественная сущность недвижимости предполагает, что нужно нести дополнительные издержки на поддержание её в надлежащем состоянии (финансовые активы в силу своей виртуальной природы этого не требуют).

Помимо оплаты коммуналки, собственнику приходится заниматься ремонтом, заменой мебели, предпринимать меры по защите от грабителей, урегулировать споры с соседями и др. Особенно много расходов на обслуживание несут владельцы загородной недвижимости. Если недвижимость сдаётся в аренду, к этому добавляются расходы на поиск арендаторов и администрирование.

Риски появления долей

Физически квартиру практически невозможно разделить без потери её потребительских качеств. Но с юридической точки зрения квартиры как раз могут быть разделены хоть на тысячу частей. То, что недвижимость подвержена дроблению на доли, пожалуй, главный её недостаток. Причём от этого не застрахован никто. Сегодня вы являетесь единственным обладателем квартиры, но завтра ваше имущество начнёт дробиться (в результате развода, по суду или при переходе квартиры по наследству). Полюбовно разделить имущество ценой в миллионы бывает очень непросто, что приводит к целому ряду неприятных юридических и этических казусов. А вот с финансовыми активами таких проблем, как правило, не возникает. Лучший актив с этой точки зрения — деньги, т.к. они обладают практически бесконечной делимостью. Но и другие активы (акции, облигации, золото) несложно разделить на столько частей, сколько необходимо.

Отсутствие гибкости в управлении

Покупатель недвижимости часто становится заложником ситуации, которой он не может полностью управлять, и проблем, которых заранее не мог предвидеть. Пьяные, неадекватные соседи. Скрытые дефекты в самой квартире (плохая шумоизоляция, неработающая вентиляция, тараканы и др.). Инфраструктура (власти решили построить дорогу под окнами). Могут измениться личные обстоятельства (появился хороший вариант трудоустройства на противоположном конце города) или планы (захотелось переехать в другой город/страну). А квартира уже куплена, и избавиться от неё можно только с потерей времени и денег.

Другой вариант: срочно понадобились средства (на учёбу, лечение или даже на другую недвижимость). В этом случае придётся брать кредит, а это снова потери.

Если человек обременён семьёй, то распоряжаться своей собственностью он может разве что теоретически (а на практике остаётся только жить в квартире, больше она ни на что не годится). В итоге, обладая многомиллионными активами, люди часто парадоксальным образом пополняют класс самых неимущих слоев населения.

Расширяющееся предложение при сокращающемся населении

Медленно, но верно потребность в жилье насыщается. В отличие от товаров повседневного спроса (продукты питания, одежда, бытовая техника и т.п.), которые в процессе потребления исчезают (или быстро амортизируются), а значит, спрос на них восстанавливается, с жильём всё иначе. После покупки квартиры вы свой спрос реализовали и вряд ли в обозримом будущем захотите купить ещё. Маркетологи, разумеется, работают над этим, убеждая всех нас, что 25 метров на человека это мало (такой средний метраж сейчас приходится на каждого россиянина, согласно данным Росстата), а значит, надо купить вторую квартиру, потом загородный дом и т.д. Однако естественный спрос на недвижимость будет падать. Что отдельно усугубляется демографическими проблемами в России. Квартир становится всё больше, а людей всё меньше, а значит, долгосрочная ценность недвижимости в России находится под вопросом. Правда, эти рассуждения не касаются мегаполисов, где действует фактор ограниченности земли, помноженный на миграционный прирост населения. Зато российская глубинка испытает двойной урон: население будет таять как в результате отрицательного естественного прироста, так и в результате оттока населения в крупные города. Поэтому недвижимость в регионах ждёт печальная судьба.

Риски потери стоимости

Недвижимость имеет свойство расти в цене при растущей экономике и падать при падающей. Соответственно, любой кризис больно бьёт по её стоимости. Известно, что российская экономика зависит от цен на нефть, а они периодически необъяснимым образом рушатся. Оттого над недвижимостью постоянно висит дамоклов меч ухудшения сырьевой конъюнктуры на мировых рынках. Выше я объяснил, что среагировать быстро на меняющуюся рыночную ситуацию владелец недвижимости не может. Помимо этого, купленная недвижимость, пусть и очень медленно, амортизируется, физически изнашивается и морально устаревает. Однажды покупатель может обнаружить, что реальная стоимость его актива снизилась, а вложение не оправдало надежд. 

Мы рассмотрели десять аргументов, которые способны немного охладить пыл квартирных инвесторов. Но, разумеется, их можно использовать только в связке с противоположными доводами, изложенными в предыдущей статье.