Недвижимость по Маслову: «Домоциклы»

Одно из ключевых свойств недвижимость как товара, является низкая эластичность предложения. Говоря проще, строительство не способно быстро реагировать на меняющуюся экономическую обстановку – оно постоянно запаздывает по времени. Причем, данное свойство проявляется не только в краткосрочном (как, например, у многих услуг), но и долгосрочном периоде.

Крайне сложно или вовсе невозможно оперативно развернуть строительство, даже если для этого созрели условия в виде растущего спроса и высоких цен. Этим простым свойством объясняется львиная часть «необыкновенных» историй по кратному взлету цен на недвижимость, а потом столь же феерических падений.

Благодаря этому  замечательному свойству недвижимости формируются специфический строительный цикл, иногда длиной в десятки лет, с определенными фазами высоких и низких цен.

Объясним простой механизм взлета цен и последующего кризиса:

На первом этапе по каким-то внешним причинам (рост благосостояния, снижение ставок) начинает расти спрос. Растущий спрос при постоянном предложении приводит к резкому росту цены. Растущая цена делает привлекательным строительство, но из-за своей инертности требуется несколько лет, чтобы наладить выпуск. Из-за этого предложение хронически не поспевает за спросом, растущие цены привлекают спекулянтов и заемщиков, а продавцы придерживают объем. Все это в совокупности приводит к новому разгону. Так формируются знаменитые пузыри в недвижимости, надолго остающиеся в памяти. Подобное происходило в России с 2001 по 2008 год.

На втором этапе спрос и предложение (которое постепенно наладилось) выравниваются, цена перестает расти. Бум в недвижимости, который происходил на первом этапе, привлек в этот, ставший высокодоходный, бизнес новых игроков, смело увеличивающих объемы строительства. В России этот период соответствовал 2010-2014 годам.

На третьем этапе предложение продолжает расти из-за своей инертности, а спрос начинает постепенно сжиматься. Во-первых, он уже был заметно насыщен в предыдущие два этапа, во-вторых, стало невыгодно играть на повышение, в том числе брать ипотечные кредиты. Ценник опускается. В России это соответствует текущему моменту (2014-…), с той лишь поправкой, что спрос опускается медленнее, чем он делал бы это в естественных условиях за счет кредитной накачки (благодаря этому во многих регионах, в том числе Москве мы пока застряли на этапе 2).

На четвертом этапе, предложение наконец сокращается как ответ на кризис и снижение цен. Постепенно спрос и предложение выравниваются, и цена стабилизируется, но уже на более низком уровне.

Есть еще одна интересная особенность цикла недвижимости применительно к России. Мировой нефтяной цикл, длина которого составляет примерно 30 лет, формируется примерно по той же схеме (сначала растет спрос и только с большим лагом – предложение). А поскольку растущая фаза нефтяного цикла соответствует притоку нефтедолларов в экономику России, а через него – к росту спроса на недвижимость, то зачастую нефтяной цикл и строительный цикл в России находятся в одинаковых фазах. Это делает колебания цен на недвижимость в России и нефтяные цены сильно похожими (по крайней мере, в общих очертаниях).