Недвижимость по Маслову: «Как деньги от продажи нефти попадают в карманы покупателей недвижимости»

Сегодня затронем одновременно и банальную, и сложную взаимосвязь между ценой нефти и российской недвижимости.

С одной стороны, немало тех, кто отмечает удивительную схожесть движения цен на нефть и индексов московской (российской) недвижимости. В интернете гуляет множество графиков, который красноречиво фиксируют значительную корреляцию двух величин.

Если мерить в рублях, то, в общем, имеем примерно то же самое.

С другой стороны, еще больше тех, кто полностью или частично отвергают эту взаимосвязь, не придавая большого значения тому, что происходит на сырьевых рынках. И совершенно зря.

Отрицающие взаимосвязь чаще всего просто не понимают, что деньги от продажи сырья могут поступать в экономику не через один какой-то канал, а разными способами. Так или иначе, рынок недвижимости получает свою часть нефтяной ренты. Низкая эластичность предложения довершает дело: строители не способны быстро отреагировать, и даже небольшой приток наличности приводит к моментальному росту цены.

Что же это за «разные способы»? Разберем подробнее.

Доходы государственного бюджета

Бюджет – крупнейший получатель нефтяных денег. Настолько, что «нефтегазовые доходы бюджета» выделены в отдельную группу, что сильно облегчает подсчет. Официально 40-50% доходов федерального бюджета это прямые поступления от продажи нефти и газа. По итогам 2018 года нефтегазовые доходы бюджета превысили 9 трлн. руб. http://docs.cntd.ru/document/552237846 Правда, примерно 3 трлн. руб. из них было отложено в качестве резервов (см. ниже).

Как это связано с покупками недвижимости? – Влияние может быть довольно разнообразным, но главное это рост зарплат бюджетников, у которых становится больше возможностей приобрести себе жилье, как за счет личных средств, так и за счет ипотеки.

Например, учителю подняли зарплату на 20%. Он сумел быстрее накопить на первоначальный взнос, а банк увеличил ему сумму одобренного ипотечного кредита.

Резервы бюджета

Часть нефтегазовых доходов правительство «прячет», перекладывая в разные «кубышки», и потом вытаскивает обратно в моменты ухудшения внешней конъюнктуры. Сырьевая природа этих денег может быть завуалирована, т.к. момент их траты не совпадает со временем высокой цены на нефть, что однако не меняет дела.

До кризиса 2014 года излишки складировались в Резервном Фонде и Фонде Национального Благосостояния. Начиная с 2018 года тактика была изменена, и бюджетный профицит идет на скупку долларов Минфином. Но суть – все та же. Часть нефтяной ренты временно изымается с рынка за счет искусственного ослабления курса рубля, а также частично перераспределяется в пользу экспортеров. Может показаться, что зависимость благосостояния от цены на нефть ушла в прошлое («нефть растет, доходы населения нет»), но это лишь иллюзия, вызванная политикой правительства в области управления излишками от продажи нефти.

Доходы нефтегазовых корпораций

На долю сектора «нефть и газ» приходится 41,3% совокупной прибыли, или почти 2,56 трлн. руб. согласно рейтингу РБК.

Причем, в 2015-2016 годах доля нефтегаза была еще больше. Можно даже сказать, что почти вся нетто-прибыль (суммарная прибыль за вычетом суммарных убытков) российской экономики в то время была сосредоточена в этом секторе. И это уже с учетом того, что правительство обложило нефтяников триллионными налогами! Выглядело это примерно так:

Чистая прибыль нефтегазовых корпораций косвенно влияет на рынок недвижимости, например, через выплаты дивидендов акционерам.

Мультипликативный эффект

Выше мы прикинули прямое денежное вливание в экономику от продажи нефти и газа – 6 трлн. руб. (=9-3) получает бюджет и еще 2,5 трлн. в виде чистой прибыли – нефтяные корпорации. Итого, 8,5 трлн. руб. Для сравнения весь оборот розничной торговли немного превышает 30 трлн. руб.

Но это лишь вершина айсберга. Влияние на экономику не ограничивается только прибылью нефтяной отрасли. Только на три ведущие нефтегазовые компании (Газпром, Лукойл и Роснефть) приходится 17 трлн. руб. выручки согласно рейтингу РБК https://www.rbc.ru/rbc500/

Часть выручки уже подсчитана (сидит в прибыли и доходах бюджетах), но часть – это операционные затраты корпораций – закупка оборудования, инвестиции, выплата заработных плат и т.д.

Например, Газпром закупил трубы у металлургической компании. На эти деньги та выплатила зарплаты своим сотрудникам, а они уже получили возможность купить квартиры. Цепочка может быть и длиннее. Лукойл поучаствовал в строительстве стадиона «Спартак». Для стройки был закуплен бетон у подмосковного завода, а тот за счет этого показал прибыль в отчетном году и тоже повысил зарплаты. Эти деньги поступили на оплату товаров в сети «X5», которое по итогам года тоже показала рекордную выручку и прибыль. В итоге в прибыли X5 сидит некоторая часть нефтяной ренты, о чем само руководство гиганта, не говоря уж о рядовых сотрудниках, даже не задумывается.

Подсчитать мультипликативный эффект хотя бы приблизительно едва ли возможно. Разве что от обратного. Когда в моменты снижения цен на нефть начинают хворать отрасли, ранее чувствовавшие себя прекрасно и казалось бы не имеющие отношения к продаже сырья, начинаешь задумываться об истинном значении нефти для российской экономики.

Потребительская рента

Но и это еще далеко не все.

Выгоду от высокой цены на нефть мы с вами получаем каждый день, ничуть того не замечая. Как? – Да очень просто. В цене практически любого товара, который мы покупаем в магазине, даже если это отечественный продукт, «сидит» какая-то доля импорта. А цена импорта зависит от валютного курса, а валютный курс напрямую зависит от того, сколько нефти продано за рубеж и по какой цене.

Проще говоря, нефть позволяет потребителям покупать товары дешевле.

Сегодняшнюю экономику России можно описать как «нефть в обмен на все». Потребители долгое время наслаждались товарным изобилием по низким ценам, даже не подозревая, что оно было куплено на нефть. Если Россия не получает достаточного количества долларов от экспорта углеводородов, то любой товар, в котором есть импортная составляющая, будет стоить дороже. Намного дороже. Например, сегодня вы можете купить компьютер за 20 тыс. руб. Если нефть подешевеет, то этот же компьютер будет стоить для вас 40 тыс. руб. или больше. А чем дороже товары тем, разумеется, меньше у вас будет возможности откладывать деньги на что-то значительное (недвижимость). Кстати, в себестоимости недвижимости практически нет импортной составляющей, поэтому сама недвижимость не дорожает во время скачков курса. Подробнее об этом написано в статье Парадоксы недвижимости. Почему на все товары цены выросли, а на недвижимость упали?

То, что эти рассуждения, не просто теория, а грустная реальность, все почувствовали на своей шкуре совсем недавно.

Очевидно, что кризис 2014-2016 ударил в первую очередь по потребительской ренте. Доходы бюджета, резервы и прибыль экспортеров пострадали значительно меньше. Но чудес не бывает и кто-то должен был заплатить за снижение цены на нефть. Заплатили потребители. Это не только пресловутая инфляция, но и катастрофическое снижение качества продуктов. Многие дорогие продукты просто-напросто исчезли из продажи, и их место заняли подделки.

Итак, с ростом цены на нефть, при прочих равных, происходит укрепление курса валюты, рост располагаемых доходов и у потребителей становится больше денег на покупку недвижимости. Падение цены на нефть наоборот, приводит к ослаблению валюты, сокращению располагаемых доходов и спроса на недвижимость.

Низкие процентные ставки

Наконец есть еще один канал, через который нефть влияет на спрос на недвижимость. Это процентные ставки. Бурный приток нефтедолларов в экономику имеет следствием профицит ликвидности в банковской системе. Грубо говоря, денег много, а точек их приложения мало, что закономерным образом приводит к снижению процентных ставок. Кроме того дешевый импорт (см. предыдущий пункт) означает еще и низкую инфляцию, что также делает возможным снижать ставки. Низкие ставки позволяют раздавать дешевые ипотечные кредиты, что естественно разгоняет цены на недвижимость. Самый свежий пример – это 2018 год, когда снижающаяся инфляция дала повод к раздаче 3 трлн. руб. ипотечных кредитов, и цены на недвижимость через несколько месяцев выросли. Как только тренд на сырьевом рынке сменился, ставки пришлось поднимать, и рост выдачи ипотечных кредитов замедлился. Иными словами, связь цены на нефть и ипотечного спроса на недвижимость достаточно жесткая.

Выводы

Как мы увидели, нефтяные котировки прямо или косвенно влияют на спрос на недвижимость, а соответственно и на цены. Можно сколько угодно «не замечать» эту взаимосвязь, но для читателя, который смог осилить эту статью, надеюсь, стало более понятно, как деньги с сырьевого рынка попадают в карманы покупателей недвижимости.

В 2014-2015 году цены на нефть упали. Недвижимость тоже не удержалась, несмотря на истерические попытки ее поддержки.

В 2017-2018 цена на нефть начала отрастать. Рынок недвижимости тоже оживился.

Связать одно с другим большого труда не стоит. Более того, это еще и весьма ценная информация для инвесторов, которые рассчитывают правильную точку входа и выхода на рынок. Дело в том, что рынок недвижимости реагирует задержкой на нефтяные колебания, что дает некоторый запас времени для принятия решения. Подробно это было описано в статье Лайфках для ленивых: что будет с ценами на жилье.