Недвижимость по Маслову: «Как решить российский квартирный вопрос»

Столетиями в России ищут способ, как решить квартирный вопрос.

Лучшие умы заняты этой проблемой, да все без толку.

Уже и муравейников настроили тучу, но все равно "мало".

Наконец, вроде придумали способ: сделаем жилье доступным для каждого!

Предоставим всякому желающему кредит. Да не простой кредит, а с пониженной ставкой. А не с пониженной ставкой, так субсидию предложим. А не субсидию, так и просто бесплатно раздадим. Все для простого народа!

И народ потянулся.

Но что-то вновь пошло не так.

Цены отчего-то выросли, а жилье как было недоступным, так и осталось.

А кто купил (в ипотеку), так все равно счастливее не стал: ведь еще платить и платить.

Вот и ютятся люди в городских курятниках и понимают, что где-то их обманули, но где - не поймут.

Приоткрою завесу: в существующей парадигме квартирный вопрос не будет решен никогда. Потому что все делается шиворот-навыворот.

А ведь решение есть. Вернее, их три.

1. Стимулировать предложение, а не спрос

Это понятно любому, кто хоть немного знаком с экономической теорией. Производство недвижимости обладает свойством неэластичности (т.е. негибкости) поэтому любая накачка спроса приводит не к росту объемов, а к росту цены. Подробнее об этом я писал в статьях «Вселенское зло. Ипотека» и «Что произойдет, если Сбербанк сделает процентную ставку 2%». Стимулировать ипотечный спрос - величайшая глупость. Многие полагают, что рост прибыли сподвигнет застройщиков вводить больше новых проектов - но это совершенно не обязательно. Дополнительная маржа, которая появляется в результате роста цены, практически вся уходит в ренту - растут административные и коррупционные издержки и затраты на землю. В итоге потребитель за то же самый продукт платит больше: ипотека не увеличивает доступность жилья, а снижает его!

Очевидно, что нужно все делать наоборот: стимулировать предложение, чтобы застройщики вводили как можно больше жилой недвижимости. Чем больше будет квартир, тем ниже цены и тем доступнее жилье. И не надо говорить, что у людей нет денег: желание покупать недвижимость у россиян очень велико, просто опустите ценники и увидите эффект.

Чтобы стимулировать стройку иногда вполне просто достаточно не мешать застройщикам (убрать ту самую административную нагрузку). Среди активных мер - это снижение ставки кредита застройщикам (а не ипотечной ставки), в крайнем случае ввести прямое субсидирование (например, ввести определенную доплату застройщикам за каждый введенный метр жилья - мера уж точно лучше чем материнский капитал и прочие способы субсидирования спроса).

2. Проводить политику экономической децентрализации

Экономика сегодняшней России устроена так, что все деньги - в Москве; меньше досталось Петербургу; еще меньше нескольким относительно богатым городам (Тюмень, Казань, Сочи), а остальная страна сосет лапу. Разница в зарплатах между центром и глубинкой чудовищная: в итоге все кто может, мигрирует в столицы за длинным рублем. Получается парадоксальная ситуация: жилья в целом по стране достаточно, но оно сосредоточено там, где нет работы; а где есть работа, там нет жилья. Мигранты разогревают и без того высокие цены в Москве, в то время как в провинции брошенные квартиры покрываются пылью.

Особенность жилого строительства в мегаполисах в том, что там всегда будет его не хватать. Новое строительство только притягивает новых мигрантов и только. Жилищный вопрос невозможно решить за счет строительства в Москве.

Соответственно, решение - в развороте денежных потоков. Пусть это не так легко сделать, но по крайней мере, такая цель должна быть обозначена.

Какие меры напрашиваются:

- Перенос столицы (лучше всего выстроить новый город, подальше от существующих мегаполисов)

- Налоговая реформа (в пользу регионов), налоговые преференции малолюдным регионам

- Остановить закрытие социальных инфраструктурных объектов, даже если это кажется нерентабельным (школ, больниц, поликлиник и др.)

3. Ставка на малоэтажное строительство

Россия - огромная страна с огромной территорией. Вести основное строительство там, где земля самая дорогая (в Москве) - это глумление над здравым смыслом. Даже если у человека хватает денег на покупку квартиры в Москве, он все равно проиграл. Ему досталась тесная каморка в курятнике, он постоянно живет в стесненных условиях. На улицу вышел: там тоже толпы. Заводить семью, детей в таких условиях желающих мало. Мегаполисы - черная дыра демографии, куда постепенно проваливается вся страна.

Только загородное жилье может быть по-настоящему просторным. Очевидное решение - малоэтажное дешевое строительство, но возможно это только на дешевой земле в регионах и тут мы возвращаемся к п.2

Мы описали как должно быть. А теперь посмотрим, как есть на самом деле:

- Власти занимаются стимуляцией только спроса.

- Загоняют людей в мегаполисы. У многих нет другого выхода: или нищета или переезд в Москву.

- Строят высотные здания (этажность нового строительства постоянно растет).

Что тут можно еще сказать? Столетиями в России ищут способ, как решить квартирный вопрос...