Недвижимость по Маслову: «Макроэкономическая (балансовая) модель совокупного спроса и предложения на рынке недвижимости»

Необходимость в полноценном макроэкономическом моделировании давно назрела, т.к. без нее едва ли возможно качественно прогнозировать цены на рынке недвижимости.

Точнее, прогнозы давать любой горазд, но вот с обоснованием обычно беда. Большинство аналитиков просто берут тенденции прошлых лет и предполагают, что так оно и будет дальше. Либо произвольно вытаскивают определенные факторы, которые удобны в данный момент. Фундаментальные причины роста / снижения цен никто не выискивает, да и не может, по правде говоря.

Предыдущую статью Почему на рынке остались одни ипотечники похоже мало кто понял. Однако из модели, которую я привожу ниже, станет понятно, насколько велика роль ипотеки и почему я утверждаю, что спрос сегодня держится исключительно на кредитах.

Насколько я знаю, ничего подобного тому, что я привожу ниже, в рунете нет. Ранее в блоге я уже делал попытки описать эту модель и сегодня кое-где повторяю высказанные прежде мысли, где-то уточняю некоторые термины и формулировки.

Важно: Данная статья не может претендовать на популярность и массовость. К тому же в ней много букв.

У многих могут возникнуть проблемы с пониманием текста. Кто не готов к математическим выкладкам и абстракциям, тем, наверное, имеет смысл пропустить данную статью. Или сразу перейти к выводам.

В основе модели лежит предположение, что цены на рынке недвижимости складываются таким образом, чтобы уравновесить совокупный объем спроса и совокупный объем предложения на этом рынке.

Совокупный спрос  выражается в суммарном количестве денег, которые потребители тратят на покупку недвижимости.

Совокупное предложение – это стоимостной объем недвижимости, которые владельцы недвижимости реализовывают на рынке.

На первый взгляд, все выглядит просто. Есть совокупный спрос, есть совокупное предложение. Уравновешивают одно с другим цены. Если, предположим, по каким-то причинам потребители тратят больше денег, чем может поглотить предложение, то цены на квартиры растут. Если спрос ниже предложения, то стоимостной объем предложения вынужден снижаться (цены падают).

Итак:

Совокупный спрос на недвижимость  = совокупное предложение недвижимости
Назовем это соотношение основным тождеством.

Уточнение: под «недвижимостью» - здесь понимаются все объекты – и первичные и вторичные. (Мы не раз акцентировали внимание, что новостройки не являются недвижимостью, но с точки зрения движения денег разницы действительно нет, ведь покупатель делает выбор или-или).

Дальше немного сложнее.

Из чего состоит совокупный спрос [СС]? Повторюсь, совокупный спрос, это деньги, которые тратят потребители. Значит нужно выяснить источник происхождения средств на покупку.
- Накопления. Люди заработали, накопили и тратят на покупку недвижимости. Это я называю частным спросом. Условное обозначение [д].
- Кредиты, прямые субсидии. Условное обозначение [и].
- Средства полученные с продажи другой недвижимости. Он идут либо на покупку вторички [вв], либо  на покупку первички [вп]

Теперь, из чего состоит совокупное предложение [СП]?
- Из стоимостного объема первичного рынка [П]
- Из стоимостного объема вторичного рынка [В]

Теперь вновь приравняем совокупный спрос и совокупное предложение, но в более подробной раскладке. Получим

[д]+[и]+[вв]+[вп]=[П]+[В] 

Это то же самое основное тождество, только в уточненном виде. Ну и что с ним делать?  - спросит читатель. Действительно, в таком виде работать с ним невозможно. Но мы еще не разложили [В] – стоимостной объем на вторичном рынке. Вспомним, что деньги, вырученные владельцами вторичных квартир не заканчивают свое хождение, и вновь могут быть пущены на покупку недвижимости, точнее есть следующие варианты их использования:
- пустить на покупку других вторичных квартир. А это не что иное как [вв]
- пустить на покупку первички. Это [вп]
- положить деньги в банк (вывести с рынка недвижимости), [д2]

Схема, где показаны все варианты движения денег, приведена на рисунке.

Наше тождество тем временем приобретает следующий вид:

[д]+[и]+[вв]+[вп]=[П]+[вв]+[вп]+[д2]

Как видим, некоторые одинаковые элементы оказались по обе стороны баланса – это [вв] и [вп].

В этом состоит вся хитрость и вся сложность в анализе рынка недвижимости.

Дело в том, что значительная часть покупателей на рынке недвижимости являются одновременно и продавцами других объектов недвижимости. А продавцы – покупателями. Люди продают свои вторичные квартиры, но с рынка не уходят и покупают что-то еще – либо другую вторичку (тогда это будет [вв] в нашем тождестве), либо первичку [вп]. Очевидно, что если человек изымает с рынка определенную сумму денег (продавая недвижимость), а потом столько же приносит обратно уже в качестве покупателя, но на баланс в целом он никак не влияет. И на цены тоже: деньги просто ходят по кругу.

Уберем из тождества одинаковые элементы. Тогда получим

[д]+[и]=[П]+[д2]

С этим соотношением работать уже гораздо проще. Как видим, вторичка в нем уже не фигурирует в явном виде. От нее остался только небольшой хвостик [д2] – те деньги, которые действительно были выведены с рынка недвижимости (например человек продал квартиру и живет на банковские проценты с нее, либо продал и уехал в другую страну). А со стороны спроса мы полностью убрали деньги с продажи другой недвижимости.
Интерпретировать данное тождество можно как то, что поступление денег на рынок недвижимости (частных и кредитных) равно оттоку денег с этого рынка. Основной канал оттока денег – это первичный рынок и часть денег уходит через канал д2 (деньги выведенные частными игроками после продажи вторички).

Перепишем полученное соотношение в такую форму

[д1]-[д2]+[и]=[П]

Показатель [д1]-[д2] я называю нетто-частным спросом [НЧС] – разница между суммой денег, потраченных частными лицами на покупку недвижимости со своих накоплений и деньгами, которые частные лица положили обратно в банки после продажи своих вторичных квартир. Нетто частный спрос показывает дополнительный объем денег, который внесли частные игроки на рынок (без учета кредитных средств).

Перепишем тождество в последний раз. Получим ключевое соотношение для анализа

[НЧС]+[И]=[П]

Этот вариант тождества можно описать как [новые деньги]=[новое строительство].

Экономический смысл этого  тождества в том, что новые деньги, поступающие на рынок жилья, поглощаются исключительно за счет нового строительства, то есть за счет новостроек.

Что такое «новые деньги»? – Конечно, это все кредитные средства, выданные банками и государством на покупку жилья, а также те дополнительные средства, которые выделили со своих счетов частники. Заметим, что нетто-частный спрос может принимать отрицательные значения, если частники выводят больше средств с рынка, чем вносят в него.

Кто добрался до этого места, тот скорее всего поймет смысл предыдущей статьи, в которой я утверждал, что сегодняшний российский рынок не может жить без ипотеки. Причем зависимость тотальная и намного выше, чем принято думать.

Как я об этом узнал? Да очень просто. Я сравнил выдачу ипотеки в 2018 году [И] и стоимостной объем первичного рынка за тот же период [П]. Выяснилось, что кредитных средств раздали больше, чем построили нового жилья! Такое может быть только в одном случае – если нетто-частный спрос ушел в отрицательную зону.

И хотя отдельные примеры покупок на свои еще имеют место быть ("д"- всегда будет положительным, потому что хоть кто-нибудь всегда купит «на свои»), но нетто-частный спрос уже принял отрицательные значения (продавцов, которые выводят деньги с рынка уже больше, чем покупателей на «свои»).

Сегодняшние российские реалии делают тождество

[Заемные средства] + [Нетто частный спрос на жилье]=[Объем первички]

весьма полезным инструментом прогнозирования цен на макроэкономическом уровне. Дело в том,  что в настоящее время «нетто-частный спрос на жилье» не играет большой  роли, будучи практически полностью вытесненным заемным. А между тем  объем ипотечного спроса и объем нового строительства – это те величины,  которые мы знаем очень точно (есть статистика ЦБ и Росстата).

На практике цены в  России будут зависеть от того, что будет расти быстрее – ипотечный спрос  или объем нового строительства.