Недвижимость по Маслову: «Миф о «безрисковости» вложений в недвижимость»

В среднем ежегодно в авиакатастрофах на территории России гибнет 100-150 человек. А в ДТП по официальной статистике 20-25 тыс. человек (это не считая увечий разной формы тяжести). То есть риск пострадать в автомобильной аварии в сотни раз больше, чем в авиакатастрофе. Однако многие панически боятся летать в самолетах, а в машинах – не особенно. Кроме того, СМИ подробно обсасывают каждую авиакатастрофу (случаются редко, но гибнет сразу много людей), а вот многочисленные ДТП игнорируют, только если они не сопровождались массовой гибелью (даже если это и становится новостью, то максимум на день-два). Вот и получается: россияне потихоньку мрут на дорогах, но в новости попадают только самолеты. У неискушенного человека может сложиться впечатление, что гораздо безопаснее ездить, чем летать.

Какое отношение это имеет к недвижимости?

Один из устойчивых мифов, прочнее которого вряд ли найдете, является представление, что самый безопасный вид вложений денег – это недвижимость. Все рискованно в этом мире – акции, облигации, золото, упаси боже вклады в банке, только не недвижимость – покупай и можешь расслабиться и курить бамбук.

Технология мифа такая же, как и в ситуациях с авариями. Когда лопается банк, сразу возникают тысячи обманутых вкладчиков, естественно эту тему подхватывают СМИ, и каждая собака знает, как опасно хранить деньги в банке. Когда собственник недвижимости сталкивается с тем, что может ее потерять, он всегда один на один со своей проблемой. Газеты и телевидение его беды не волнуют. Иногда – очень редко – в СМИ попадают истории о зверских убийствах, которые совершили обезумевшие владельцы недвижимости. Например, такие

37-летняя женщина-риэлтор, мать четверых детей, пришла в одну из квартир дома с судебными приставами, чтобы выселить по решению суда семью с двумя детьми. Когда судебные приставы, пошли за нарядом полиции. Бывший хозяин квартиры Олег К. вышел из квартиры и зарезал женщину-инвалида Елену Зубову. Сначала по сообщениям СМИ женщина выглядела в этой истории беззащитной жертвой. Она – мать четырех детей, больна ДЦП.

Однако по уточненной информации, она при этом являлась собственницей как минимум четырех квартир в подмосковной Балашихе. Кроме того, по неподтвержденной информации, женщина также была собственницей семи долей в разных квартирах в Московской области. Не исключено, что Зубова являлась посредницей между так называемыми черными риелторами и людьми, которые брали займы под залог собственной квартиры.

А теперь представим, что никакого убийства не было. Женщина - божий одуванчик стала бы владелицей пятой квартиры, а бывший собственник утерся и отправился бы ночевать в съемную квартиру (или хуже). Уверяю вас, в большинстве случаев так и происходит, поскольку на подобные решительные, но экстравагантные методы борьбы с черными риелторами не каждый способен. Квартиры тихо меняют владельцев, а СМИ не реагируют: недостаточно пикантно, чтобы об этом писать.

Пострадать от черных риелторов – это лишь один из многочисленных способов лишиться недвижимости. Тема слишком обширная, чтобы ее можно было охватить в одной статье. Просто перечислим основные группа рисков, с которыми могут столкнуться собственники.

РИСКИ ОСПАРИВАНИЯ СДЕЛКИ БЫВШИМИ ВЛАДЕЛЬЦАМИ

Первая большая группа рисков, связанная с тем, что сделка при покупке недвижимости может быть признана недействительной, а вполне добросовестный покупатель лишиться и квартиры, и соответственно денег, за нее уплаченных. Особенно значительны риски, если вы недавно купили квартиру. Вариантов оспаривания сделки масса:

А) если вы купили квартиру, которая перешла бывшему владельцу по наследству (могут найтись другие обделенные наследники).

Б) покупка приватизированной квартиры (найдутся другие претенденты на приватизацию).

В) покупка квартиры у психически нездорового или пожилого человека (родственники могут оспорить).

Г) При покупке были нарушены права несовершеннолетних (могут оспорить как сами несовершеннолетние, когда подрастут, так и их опекуны). Сюда же попадают риски при покупке квартиры, где использовался маткапитал.

Д) Сделку может оспорить супруг (в том числе бывший) продавца недвижимости, если посчитает, что это было сделано без его (ее) согласия.

Е) покупка квартиры, которая ранее была получена по договору ренты, по доверенности или в дар (возможно появление обиженных родственников, которых подобное не устраивает).

РИСКИ ЭКСПРОПРИАЦИИ ГОСУДАРСТВОМ ИЛИ КРУПНЫМ БИЗНЕСОМ

Обычно происходит так: сама недвижимость мало интересна крупным игрокам, а вот земля, на которой она стоит, может оказаться лакомым куском. Методы отъема бывают самыми разнообразными – от относительно легальных способов, с полной или частичной компенсацией, до откровенного произвола. В группе наибольшего риска частные домовладения, где собственники не имеют возможности объединиться в борьбе против захватчика.

Итак, основные примеры:

А) Изъятие под строительство государственных объектов (административных зданий, дорог и т.д.). Один из самых известных случаев – строительство для олимпиады в Сочи, где с бывшими владельцами участков и домов особо не церемонились. Даже всем известная реновация в Москве – это также экспроприация, пускай и с компенсацией в виде новых квартир.

Б) Объявление построек незаконными, и их снос. Примерно то же самое, только можно не платить компенсацию владельцам. Используется несовершенство законодательства, где порой сложно раздобыть одну-единственную «бумажку», которая гарантирует незыблемое и неоспоримое право собственности на землю и постройки.

Недавний пример – снос самостроев возле метро в Москве. Похожие истории случались на территориях, которые попадали в орбиту интересов крупных застройщиков (бывшие хозяева так или иначе изгонялись).

В) Криминальный передел территории. Например, довольно часто практикующийся способ – поджог домов. Из недавних случаев – когда выгорел целый квартал в Ростове на Дону. Местные жители были уверены, что это делалось в интересах крупного застройщика.

ПОЛНАЯ ИЛИ ЧАСТИЧНАЯ ПОТЕРЯ СОБСТВЕННОСТИ В ПОЛЬЗУ РОДСТВЕННИКОВ (в том числе бывших)

Про этот способ потери многие знают, но риски почему-то не примеряют на себя, пока сами не попадаются в капкан. Обычно все происходит достаточно тихо и буднично и бывший собственник в один, далеко не прекрасный момент, теряет возможность полноправно распоряжаться своим имуществом.

А) Потеря в результате развода. Самый распространенный вариант. По закону все, что приобретено в браке, делится пополам. В первую очередь, конечно, недвижимость. Доказать в суде, что ты вносил денег больше, чем супруг может оказаться проблематичным. В итоге есть вероятность автоматически потерять половину своего имущества буквально в один момент. Особенно для мужчины, если дети остались с бывшей женой. Суд устанавливает место проживания с матерью, дети с ней. А мужчина (который зачастую и оплачивал квартиру) отправляется на мороз.

Б) Даже если квартира была приобретена до брака, есть немалая вероятность, что суд определит проживание бывшей супруги на территории мужа, либо предложит последнему оплачивать ей жилье. Статья 31.4 ЖК РФ.

В) Если квартира дробится на доли (например, в результате решения суда или по наследству), а такое случается часто в силу неделимости квартир, то очень возможно, что родственники не смогут полюбовно договориться, кто будет проживать на данной территории. Что чревато различными неприятностями, в том числе привлечением квартирных рейдеров (см. ниже).

КВАРТИРНОЕ РЕЙДЕРСТВО

Часть историй такого рода все-таки попадают в заголовки новостей (смотри историю про убитую женщину), но это лишь вершина айсберга. Вот лишь несколько типовых способов, какими вы можете лишиться своей квартиры:

А) Покупка микродолей и последующий террор. Рейдеры покупают небольшие доли (часто им продают родственники собственника), вселяются в квартиру, а потом выживают бывшего владельца.

Б) Рейдеры ищут одиноких пожилых собственников и либо убивают их, либо заставляют подписывать нужные им документы, либо завладевают их собственностью после их естественной смерти.

В) Выдаются деньги по залог недвижимости. В нужный момент кредитный договор заменяется на договор-купли продажи. И однажды бывший владелец узнает, что он уже не владелец квартиры.

Перечень неполный, ибо неистощима выдумка мошенников.

ВЫВОДЫ

Мы перечислили основные (хотя, конечно, не все) способы потери недвижимости. Как видим, вариантов лишиться квартиры (и не только квартиры) от относительно легальных до жёстких и криминальных предостаточно. Недвижимость стоит дорого, и одно это привлекает множество желающих ею завладеть. Никакой особой защищенности и безрисковости у недвижимости нет. Это миф.