Недвижимость по Маслову: «На ипотечных костылях рынок недвижимости далеко не убежит»

Рынок недвижимости в России чувствует себя сносно, даже пытается расти.

Проблема в том, что только благодаря ипотечной накачке.

И это не какая-то «поддержка», а самые настоящие костыли, без которых рынок в принципе существовать не может.

По моим расчетам, сегодня весь нетто приток денег обеспечивает исключительно кредитование.

Судите сами.

В 2018 году банки выдали ипотечных кредитов на сумму 3 трлн. руб.

А теперь сравним с цифрами ввода жилья.

За 2018 год по данным Росстата введено 42,88 млн. квадратных метров (считаем только индустриальное домостроение), что в пересчете на среднюю цену квадратного метра дает цифру 2,6 трлн. руб.

Насладитесь торжеством момента. За один год «бабла» выдали больше, чем построили нового жилья!

Если кто-то хочет понять, почему цены растут, то вот оно объяснение – на блюдечке. Все настолько просто, что дальше некуда.

Если покупатели тратят больше денег, чем произведено товаров (в данном случае, построено жилья), то ценам просто некуда деваться, кроме как идти в рост.

Ситуация на вторичном рынке в данном контексте не имеет значения.

В целом, кредиты – не проблема, если народ покупает недвижимость и на собственные сбережения тоже.

Но всем понятно, что возможности для этого есть лишь у крохотной части населения.

Располагаемые доходы населения, даже согласно официальной статистике, снижаются несколько лет подряд. И на какие средства россиянам покупать квартиры? Разумеется, только на кредитные.

И вроде все довольны.

Но возникает резонный вопрос:

Как долго продолжится банкет за чужой счет?

У роста, завязанного только на кредитах, на самом деле есть множество ограничений. Одно из которых, что объем кредитования приходится постоянно увеличивать. Как наркоману, чтобы получить то же удовольствие нужно постоянно наращивать дозу. А чтобы увеличить удовольствие – дозу надо удвоить.

То есть 3 трлн. ипотечных кредитов в 2019 году уже будет недостаточно, чтобы добиться роста цен. Необходимо раздать хотя бы 3,5 трлн. А в 2020 – уже 4 трлн. Ну и так далее.

Но это не единственная причина, почему кредитная модель роста в скором времени рискует захлебнуться.

Сумма кредита постоянно растет

Раз цены поднимаются, а почти всю стоимость обеспечивает кредит, то естественно сумма кредита тоже должна постоянно расти. Что собственно и происходит. Например, в 4 квартале 18 года средний размер ипотечного кредита увеличился на 17% https://www.rbc.ru/rbcfreenews/5c482be49a7947659fad3f66

Но денег-то у людей больше не становится! А чем больше сумма кредита при неизменных доходах – тем выше риски (как для заемщика, так и для банка), я думаю, всем это должно быть понятно.

Первоначальный взнос приходится сокращать

Цена квартиры растет, а доходы нет. Какие еще есть варианты? – например, снизить долю первоначального взноса. Иначе заемщик может столкнуться с тем, что даже технически не сможет взять кредит.

В действительности, для банков здесь поле для маневра уже отсутствует. Доля высокорискованных выдач (с первоначальным взносом менее 20%) и так подскочила.

Теоретически, конечно, банки могут выдавать кредиты и вовсе без первоначального взноса. Если они хотят быстрее вырыть себе могилу, то это именно то, что надо.

Приходится снижать ставки

Еще одна напрашивающаяся мера – снижение ставок. Заемщики прыгают от счастья, но банкам отнюдь не так весело. Поскольку фиксированный на десятки лет процент по активам, при нефиксированных процентах по пассивам несет огромные риски. Если ставки привлечения средств поднимутся, банки столкнутся с миллиардными убытками.

Увеличивать процент одобрения

Качественные заемщики имеют свойство быстро заканчиваться. Чтобы сохранить или нарастить темпы выдачи кредитов, можно менее строго отсеивать кандидатов. Думаете, банки строго следят за качеством заемщиков? А вот и нет. В 2018 году доля одобряемых ипотечных заявок превысила 70% (!) В некоторых СМИ мелькала цифра в 80% одобрений. То есть четверо из пяти желающих уже и так получают кредит, стоит им только обратиться в банк.

Увеличить платеж при неизменном доходе

Есть достаточно формальное правило – платеж по кредиту не должен превышать 50% от дохода заемщика. Теоретически, этот процент можно увеличить, закрыв глаза на низкий доход. Самоубийственно, что и говорить.

Предложить ипотеку низкокачественным заемщикам

Да-да, не удивляйтесь. Банки сами начинают предлагать многомиллионные кредиты ненадежным заемщикам. Как увидели выше, пассивного потока клиентов уже не хватает и банки пытаются расширить клиентскую базу за счет тех, кто и сам не верил в свое счастье.

Как видим, банки и так уже задействовали едва ли не все способы для роста ипотечного кредитования.

Но главное в другом: рост цен на недвижимость сам по себе сокращает количество потенциальных заемщиков. А чтобы цены росли, количество заемщиков должно расти. Из этого противоречия выйти невозможно. Точнее, возможно, но только резко увеличив риски всей системы.

Попутно при массированной выдаче кредитов возникают еще ряд рисков для экономики.

- Бурная раздача дешевой ипотеки означает, что остальная экономика будет испытывать нехватку доступных кредитов (на то и другое качественных пассивов не хватит).

- Есть вариант увеличения «кредитного мультипликатора», то есть использования пассивов более низкого качества, со всеми вытекающими.

- Для экономики в целом положительный вклад кредитования не так уж и велик и постоянно сокращается. Одних процентов по ипотеке население выплачивает около 700 млрд. руб. в год. Чем больше ипотечный портфель – тем выше выплаты и тем ниже будет вклад ипотеки в экономический рост, вплоть до того момента, когда вклад станет отрицательным, чего ждать осталось не так уж и долго (по другим видам кредитов, где ставки выше, вклад в экономический рост уже давно отрицательный).

Как видим, ипотечные кредиты хороши, но лишь до определенного момента.

Модель, которая строится исключительно на кредитной накачке, может существовать какое-то время, но рано или поздно наступает похмелье.

Уже сегодня, уберите кредиты – и все, рынка недвижимости не будет.

Ни одного рубля нетто частных денег на рынке нет, чтобы купить на них хотя бы одну новостройку.

Так что не волнуйтесь, далеко наш ипотечный инвалид не убежит.

Какое-то время, конечно, еще походит.