Недвижимость по Маслову: «Не ищите смысла в ценах на квартиры»

Сижу в «непонятках», что даже не поленился позвонить. Трубку берет риелтор.

- Почему у вас квартира вдруг подорожала? – Что такого произошло?!

Специалист высокого класса выдает потрясающий ответ:

- А у нас альтернатива подорожала, мы теперь себе сами купить не можем!

Так, говорю, вы уже полгода не можете продать по старой цене, а теперь как вы собираетесь сделать это на 300 тыс. дороже?!

- Нам по-другому нельзя, - выдал риелтор еще один железный аргумент.

Наверное, если бы я с ним еще поговорил, услышал, что «все так делают», но и без того стало все ясно, и дальше разговаривать не стал.

Теперь ждем очередного раунда «подорожания».

Уже не первый год можно наблюдать, что вроде бы логичные и экономически обоснованные теории удешевителей (по-другому «ждунов») разбиваются о гранитную упертость российских продавцов недвижимости. И вроде бы нет причин у квартир расти в цене, но поскольку все продавцы ведут себя одинаково (например, практически нигде вы не найдете человека, который согласится продать дешевле, чем сам купил – даже на рубль дешевле, нет, не отдаст), то цены на вторичное жилье практически никогда не падают. По крайней мере, в номинальном выражении.

Продавцы вторички стоят насмерть, как будто за спиной у них заградотряды с пулеметами.

Вы думаете, если экономическая ситуация ухудшится, продавцы отрезвеют и опустят цены? Как бы не так! Наоборот, они их повысят или вообще снимут квартиры с продажи.

Приезжайте в любую глухую дыру и поинтересуйтесь, сколько там стоят квартиры (дома /земля). Вы очень сильно удивитесь, но адекватных цен вы там тоже не найдете. И это при ПОЛНОМ отсутствии реальных покупателей. Вы окажетесь там единственным покупателем с живыми деньгами на всю деревню, но никто и не подумает отдавать вам свое добро по дешевке. Рано или поздно вы придете к неизбежному выводу: цены на вторичке никакого экономического смысла не имеют.

Давайте разберемся, что не так с вторичной недвижимостью:

1. У вторичной недвижимости нет себестоимости.

Казалось бы простой и очевидный факт, но мало кто его осознает. Вторичные квартиры с затратной точки зрения ничего не стоят! Ну вот, ни копейки! Потому что все эти дома уже давным-давно построены. Как бы ни менялась экономическая ситуация, на общее количество имеющейся вторички это никак не влияет. Предложение будет зависеть только от желания продавцов выставлять эти метры на продажу и больше ни от чего. Поскольку нет себестоимости, то и цена ни к чему конкретно не привязана. Ставьте любой ценник: он все равно ничего не означает.

2. Обслуживание недвижимости в России стоит недорого (пока).

Затраты на обслуживание могут побудить продавцов быстрее отделаться от недвижимости. Но в России это правило на данный момент не работает. Как бы ни жаловались россияне на высокую коммуналку, на практике никто от недвижимости на этом основании не избавляется. Как говорится, плАчу, но плачУ. Налоги пока тоже относительно невысоки, чтобы заставить народ продавать лишние метры. Хотя постепенно стоимость обслуживания растет.

3. Недвижимость – не только товар, но и финансовый актив

У вторичных квартир, как уже отмечено выше, нет себестоимости. Но еще у них нет срока годности, они могут генерировать пассивный доход, органически расти в цене и служить средством сбережения. Короче говоря, недвижимость – финансовый актив, а не просто товар. На финансовые активы цены ведут себя совсем не так, как на потребительские. Посмотрите котировки акций или криптовалют и поймете разницу. Конечно, цены на недвижимость не будут «скакать» как биткойн, но особенной логики в этих движениях тоже можно не искать.

4. Продавцы недвижимости смотрят друг на друга

Если одному продавцу пришло в голову поднять ценник, то будьте уверены, что все остальные сделают так же. В конце концов, какая разница, не продал дом за пять миллионов или не продал дом за шесть миллионов? Зато можно почувствовать себя виртуально богаче на целый миллион. Продавцы могут себе позволить продавать хоть до второго пришествия. Год?- да, пожалуйста. Пять лет? – легко! «Мы никуда не торопимся» - ответ таких типичных вечных продавцов.

5. Чистых продаж на рынке практически нет

Про это свойство мало кто в курсе, но оно многое объясняет. Все знают, что реальных продавцов на рынке недвижимости мало. Но никто даже себе представить не может, насколько их мало!

И дело даже не в необоснованных «хотелках»: известно, что неадекваты заполняют базы объявлений, создавая видимость какого-то присутствия.

И не в том, что значительная часть квартир имеют такие косяки в документах, что ни один вменяемый покупатель не решится это брать.

А дело в том, что основная масса продавцов на самом деле альтернативщики. То есть продают исключительно ради того, чтобы купить другую недвижимость. Это прекрасно видно по тому пассажу, который я привел в начале статьи.

Никто просто так не продает квартиры. Почти все продавцы – одновременно и покупатели. Фактически, они не продают, а обменивают недвижимость.

А раз на рынке в основном обмены, то в принципе вообще неважно, какие цены на рынке. Продавец может продать свою квартиру хоть за рубль, если сможет найти другую тоже за рубль. Но поскольку другой квартиры «за рубль» нет, то выставляют по максимуму, глядя на других продавцов. Теоретически имело бы смысл им всем одновременно сбросить цены и провести свои сделки, но на практике договориться между собой нереально. Поэтому все держат максимально возможные ценники, боясь, что если продадут дешевле, то не хватит денег на альтернативный объект.

6. Низкая собственная емкость вторичного рынка

Из предыдущего пункта также следует, что у вторичного рынка почти отсутствует собственная емкость – то есть способность поглощать деньги без роста цен. Достаточно небольшого количества покупателей с живыми деньгами (или ипотечными) и рост цен практически гарантирован. Такой феномен мы наблюдали в конце 2018 года, когда рекордная выдача ипотеки быстро привела к росту цен на вторичку.

Выводы

Теперь мы понимаем причины, почему цены на вторичном рынке ведут себя таким, на первый взгляд, загадочным образом.

- Зачем люди «продают» квартиры годами. Хотя казалось, проще дать скидку.

- Почему при кажущемся обилии вариантов, на самом деле купить чаще всего просто нечего.

- Почему квартиры внезапно исчезают из баз объявлений.

- Почему цены на вторичку стремительно растут, когда появляются свежие деньги (например, ипотечные), а падают медленно.