Недвижимость по Маслову: «Новостройки» — это не квартиры!»

Надо написать аршинными буквами и расклеить по всем стенам в офисах, где сидят матерые «аналитики» рынка недвижимости.

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

Впрочем, не уверен, что это поможет, потому что раз за разом появляются новости а-ля «почему подорожают квартиры на ранней стадии строительства», «упало предложение квартир в новостройках» и т.д.

И здесь непонятно: то ли «эксперты» сами не понимают разницы между квартирами и их недостроенными прототипами, то ли сознательно вводят народ в заблуждение, пытаясь обосновать рост цен, там, где его нет в помине.

То, что обычно называют новостройками – честнее было бы назвать «недостройками» - так гораздо точнее. А еще правильнее сказать, что это «обещание застройщика построить и передать квартиру покупателю» или «фьючерс на квартиру». Для простоты мы так и будем коротко называть его в дальнейшем – Фьючерсом, по аналогии с производными финансовыми инструментами.

Что отличает Фьючерс от квартиры? Любому мало-мальски трезвому человеку ясно, что разница колоссальна.

Квартира – это физический объект, в котором можно жить. Или можно сдавать ее и получать арендный доход.

Фьючерс – это просто бумажка, которая может материализоваться в квартиру (когда-нибудь в будущем), но может и не материализоваться, в зависимости от вашего везения и устойчивости застройщика.

В квартиру вы сможете зайти и закрыть за собой дверь. Во фьючерс вы тоже можете «зайти», но вот выйдете ли с профитом обратно или повисните в воздухе – этого никто не знает.

Иными словами, совершенно различны риски владения Квартирой и Фьючерсом.

Даже правовой статус документов – права собственности на квартиру и, например, договора долевого участия совершенно различен.

Различаются, причем существенно, и ценообразование Квартиры и Фьючерса.

Свойства квартиры практически неизменны во времени. Вы купили квартиру и через три года ее же продали. Физические свойства ее не изменились (небольшой износ не в счет). Поэтому анализировать динамику цен – корректно.

Фьючерс на квартиру меняет свои свойства в зависимости от того, каковы шансы на достройку дома, а также, сколько времени осталось до ввода здания в эксплуатацию.

Последнее очень важно. Очевидно, что Фьючерс продается с дисконтом к цене Квартиры потому, что Квартирой можно пользоваться сразу, а на Фьючерс только надеяться. Застройщики продают населению фьючерсы со скидкой, чтобы получить финансовые ресурсы на строительство дома, вместо того, чтобы взять кредит в банке. Разница между ценой готовой квартиры и ценой Фьючерса – есть завуалированные процентные затраты застройщика. Они тем выше, чем больше время пользование деньгами и чем выше банковский процент. Поэтому очевидно, что по мере приближения времени окончания строительства дисконт по Фьючерсу будет уменьшаться, а его цена РАСТИ!

В этом разгадка, почему «новостройки дорожают по мере строительства». Эту мантру повторяют очень многие и очень часто – но мало кто понимает, что это просто одно из свойств Фьючерса.

Естественно, ни о каком росте цены квартир не идет, потому что

НОВОСТРОЙКИ — ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

Это всего лишь фьючерс, растущий по мере приближения времени погашения. Да, я вынужден вновь это повторить.

Смешение рынка готовых квартир и «новостроек» приводит порой к полному бедламу в аналитике. Можно анализировать отдельно вторичный рынок, отдельно рынок новостроек, но вот говорить, что «дорожают квартиры в новостройках» - абсолютно безграмотная вещь.