Недвижимость по Маслову: «О бесплатных деньгах дольщиков, процентных затратах и скорости строительства»

Про «бесплатные» деньги дольщиков я уже не раз упоминал.

Действительно, многие наивно верят, что застройщики предпочитают работать с дольщиками, потому что те им дают бесплатные деньги. А когда «бесплатные деньги» закончатся, то придется брать банковские кредиты, себестоимость вырастет и все подорожает.

В общем, ничего нового.

Проблема в том, что исходная посылка (о бесплатности денег) неверна. А потому и выводы (о росте себестоимости и подорожании) соответственно, тоже.

Поставим себя на место дольщика. На фига, извините, вам кому-то «просто так» давать деньги, да еще года на три (средний срок строительства), нести риски, каждый день дрожать, наблюдая за ходом строительства через веб-камеры, когда можно просто положить деньги в банк и получить проценты за эти три года, вообще не парясь?

- Ах, самые вкусные цены на квартиры как раз на этапе строительства! – воскликнет дольщик. Вот оно как!

А теперь поставим себя на место застройщика. Зачем вам предоставлять скидки на «квартиры» на этапе котлована, когда можно их не давать, построить здание и продать готовые квартиры и заработать намного больше?

- Ах, на какие же деньги мне тогда вести строительство! – воскликнет застройщик. И тоже верно!

Что же получается? Застройщикам нужны деньги, а дольщикам скидки. Очевидный вывод, что скидка и есть плата за предоставленные деньги.

Дольщики кредитуют застройщика, а тот им платит аналог процентов, но не в виде денег, а в виде скидки на квартиры. Теперь понятно, что дисконт на этапе строительства – это не что иное, как скрытые процентные затраты застройщика.

Если долевое строительство запретят или ограничат в том или ином виде, например заставят застройщиков брать кредиты напрямую у банков, то скрытые затраты просто перейдут в явную форму. «Вкусных» цен на этапе строительства действительно больше не будет, но готовые квартиры как стоили, так и будут стоить. А самая главное – себестоимость не возрастет. Более того, она может даже снизиться! Как?

Здесь небольшое лирическое отступление. Почему ранее застройщики предпочитали работать с дольщиками, а не с банками? Как мы выяснили, никаких бесплатных денег дольщиков не было, а скидки могли быть весьма приличными (доходя до 30-50% от цены готовой квартиры), чтобы можно было говорить об их незначительности. Найти ответ не составляет труда: дольщикам не надо было платить живыми деньгами, а самое главное, дольщики могли подождать.

Вот тут, как говорится, собака зарыта. Дольщики могли подождать! И они ждали, черт возьми! Не требуя дополнительных выплат за каждый дополнительный день пользования их деньгами. Чем застройщики самым наглым образом и пользовались. С банком, как вы понимаете, договориться сложнее и чем дольше длится строительство, тем больше ему придется платить. А дольщик – идеальный кредитор. Скидка ему предоставлялась один раз на весь срок строительства и дальше неважно, сколько в итоге строился дом – три, пять, десять лет – процентные затраты по этим деньгам уже не увеличиваются.

Иными словами, при работе с дольщиками мотивации строить быстрее ни у кого не было.

С переходом на прямое кредитование, для застройщиков наступает момент истины. Или строить ОЧЕНЬ быстро или разориться. Третьего не дано.

Почему? Процентные затраты для застройщика зависят от двух параметров – ставки кредитования и срока кредитования. Последнее даже более важно. Поясню на примере.

Предположим, чтобы построить дом, нужно вложить 100 млн. руб.

Застройщик имеет только 10% собственных средств; на 90% (90 млн. руб.) он берет кредит в банке под 15% годовых.

Предположим для простоты, что кредит он берет весь сразу, а не частями, а расплатиться по нему может только когда дом уже полностью построен, а альтернативных издержек на собственный капитал у него нет (это конечно, очень грубые допущения, но для общего понимания сгодятся).

Тогда если дом строится три года, себестоимость строительства составит:

10+90*1,15*1,15*1,15=147 млн. руб.

Если дом строится два года, то себестоимость строительства будет:

10+90*1,15*1,15=129 млн. руб., то есть на 12,7% ниже!

А если умудриться построить дом за год, то себестоимость окажется:

10+90*1,15=113,5 млн. руб, уже на 23% ниже!

Как видим, роль процентных платежей, особенно если строительство ведется долго, становится решающей. Например, если строительство ведется три года, то треть (!) себестоимости составляют проценты. Треть, Карл!

Если управится за год, то доля процентов в себестоимости лишь 12%. Заметим, что когда застройщик работал с дольщиками, такой жесткой зависимости затрат от длительности строительства не было (можно было задержать стройку не получая за это адекватного наказания в виде растущей себестоимости).

Что сделают застройщики, столкнувшись с необходимостью выплачивать кредиты напрямую? – Правильно, постараются строить как можно быстрее. Каждый день задержки – это удар по себестоимости, а быстрота – это конкурентное преимущество. Кто будет строить черепашьими темпами – тот разорится и уйдет с рынка. Поэтому парадоксальным образом отказ от «долевки» пойдет всем только на благо.

Здесь мне могут возразить, что, мол, автор, ты в своем уме – кто же сможет построить дом за один год. Я раньше тоже думал, что это нереально, пока не посмотрел материалы про индустриальное домостроение в СССР. Панельные хрущевки ставили за три месяца, иногда удавалось построить за 45 (!) дней. Я конечно не призываю строить дома такого же качества, но и так понятно, что быстрое строительство, особенно малоэтажное, – это вопрос не экономический, а больше политический.

В итоге мы убеждаемся, что якобы растущая себестоимость при отказе от долевого строительства является очередным мифом.