Недвижимость по Маслову: «О низкой ликвидности недвижимости»

Про это свойство недвижимости слышали, наверное, все. Однако все равно часто приходится слышать, как люди употребляют фразу «ликвидное /неликвидное жилье» без четкого понимания смысла. И тем более, мало кто имеет представление, откуда взялось это свойство и что оно означает на практике.

Что такое ликвидность?

Это скорость превращения в наличные деньги – то, насколько быстро актив может быть продан. Минус такого определения в том, что оно не конкретно. Можно зайти с другой стороны: степень ликвидности выражается в скидке, которую нужно предложить покупателю, чтобы он согласился быстро выйти на сделку. Чем больше требуется дисконт – тем ниже ликвидность. Но и в таком виде не совсем понятно, как использовать это определение на практике.

Тем более что вопреки устоявшемуся мнению, низкая ликвидность относится не только к продаже, но и к покупке актива: если покупателю срочно требуется определенный актив, то ему точно так же придется заплатить премию продавцу, чтобы тот согласился на сделку.

Поэтому если формализовать определение, то оно будет звучать примерно так: степень ликвидности определяется спредом (разницей) между ценой спроса и ценой предложения актива в процентах к средней рыночной цене.

Лучше всего поймут, что такое неликвидный актив те, кому довелось торговать на фондовом рынке. Разница между ценой покупки и ценой продажи, например, акций Сбербанка (самая ликвидная бумага на российском рынке) составляет доли процента. И покупатели, и продавцы почти ничего не теряют, если совершат сделку «по рынку».

Но если вы торгуете акцией компании из второго-третьего эшелона, то спред может достигать 5-10%, а бывает и больше.

Обычно чем реже происходят сделки, там выше спред. А там, где спред высок, там будет мало сделок, то есть эти две вещи взаимно обусловливают друг друга.

(Ликвидный рынок, напротив, характеризуется маленьким спредом и большим количеством сделок).

Один и тот же актив может обладать разной ликвидностью в зависимости от того, на какой площадке совершается обмен. Например, спред в пункте обмены валюты обычно несколько процентов. Но если покупать и продавать валюту на бирже, то курсы покупки и продажи будут почти идентичными.

Особенности поведения на неликвидном рынке

Из определения неликвидного рынка уже становится понятно, как будут себя вести участники на неликвидном рынке. Проводить сделку «по рынку» (сразу) невыгодно ни продавцам, ни покупателям – так как это автоматически сопряжено с существенными потерями. Из-за этого преобладающей становится тактика выжидания. Продавцы боятся продешевить, а покупатели не хотят брать дорого. И те и другие… ждут. Это напоминает медленное перетягивание каната – кто первый не выдержит и согласится на цену визави, тот и «проиграл». Реальная сделка может произойти через месяцы и годы после того, как участник выставил свой ордер (заявку). А может и вовсе не состояться.

Почему квартиры – неликвидный актив

Классика неликвидного рынка – это конечно квартиры и любая другая недвижимость. В отличие от рынка акций спред на рынке недвижимости подсчитать практически нереально, т.к. все объекты разные, но ясно, что счет идет на десятки процентов. Мы говорим о разнице между ценой, по которой хочет продать квартиру продавец и ценой, по которой готов купить покупатель.

Всем известно, что продавцы годами продают свои квартиры, не желая предоставлять дисконт. Из двух опций – «быстро, но дешево» или «долго и дорого» продавцы уверенно выбирают второй вариант (на растущем рынке такая тактика еще оправдана; на падающем – обречена на провал). Но и покупатели могут долго и упорно ждать подходящий вариант, ища продавца, которому срочно нужны деньги (такая тактика тоже не всегда срабатывает).

Почему недвижимость относится к неликвидным активам? – на это есть несколько объяснений.

1. Очень высокий квант покупки.

При прочих равных, чем выше цена единицы актива (товара), тем ниже его ликвидность. Если бы квартиру можно было разбить на тысячу частей без потери стоимости и торговать этими частями, ликвидность была бы намного выше. Увы, это невозможно.

Цена сделки, а значит и цена ошибки, слишком велика – и контрагенты с осторожностью совершают сделку.

2. Высокие трансакционные издержки

Это затраты, связанные с проведением сделки.

- Поиск нужных вариантов.

- Издержки переговоров.

- Юридические казусы.

- Риелторские комиссии.

И т.д.

Чтобы купить /продать акцию порой достаточно пару кликов мыши в торговом терминале, а сделка по недвижимости – это недели и месяцы тяжелого труда и вовлечение множества людей.

3. Высокие риски

Связано с предыдущим двумя пунктами. Любая сделка связана с повышенными рисками, как для продавца, так и для покупателя. Выверять приходится каждый шаг. Цена ошибки огромна, поэтому сделок в любом случае будет мало.

4. Нетиповые объекты

Можно сказать, что самого «рынка» недвижимости в строгом понимании не существует. Да, есть традиция называть это рынком, но в действительности имеется некоторое количество разнородных объектов и совершенно индивидуальных подход к каждому из них. А чем более уникален объект, тем ниже (при прочих равных) его ликвидность.

5. Маленькое количество объектов в продаже (и их низкое качество). Обычно выбор квартир (домов, дач и т.п.), особенно, если требуется определенная локация, крайне скуден. Выбирать не из чего. Миллионы людей владеют недвижимостью, но лишь единицы из них планируют торговать своим добром (выражаясь биржевым сленгом у квартир низкий «фри флоат»). Даже то немногое, что выставляется – зачастую отвратительного качества (например, долевая недвижимость). Мало объектов для покупки – мало сделок – низкая ликвидность.

Но и покупателей (реальных покупателей, а не «туристов») обычно раз-два и обчелся.

И продавцов и покупателей отпугивают сложности связанные с поиском заинтересованного контрагента и оформлением рискованной сделки.

5. Низкая спекулятивная ценность актива

Что бы ни говорили про ценность недвижимость, с точки зрения спекуляций этот актив – так себе. Конечно, многие ухитряются видеть тут заработок, постоянно покупая и продавая квартиры. Однако проблема любой спекуляции – в том, что вам нужно совершать много сделок и быстро. А «быстро», как мы выяснили, означает то, что спекулянт при каждой сделке попадает на спред, что отъедает изрядную часть прибыли даже в том случае, если он верно угадал тренд. Но если спекулянтов набирается много, то ликвидность рынка увеличивается. Как только спекулянты разочаровываются – то, наоборот, ликвидность снижается.

Теперь, когда мы выяснили, в чем причины низкой ликвидности недвижимости, объясним еще несколько любопытных моментов, связанных с этим свойством.

Как связаны цена недвижимости и ее ликвидность?

Как мы отметили выше, при прочих равных, чем ниже цена, тем выше ликвидность.

Но не все так просто.

На ликвидность оказывает влияние множество неценовых факторов – нетипичность объекта, его качество, юридическая чистота документов, локация, метраж и др.

Общий принцип следующий: чем больше потенциальных покупателей – тем выше ликвидность. Например, объект может быть очень дешевым, но при этом неликвидным (например, доля в квартире). И наоборот, относительно дорогим, но ликвидным (юридически чистая квартира в Москве у метро).

Какие объекты недвижимости обладают лучшей ликвидностью?

Этот вопрос задают чрезвычайно часто, и звучит он примерно так: «Посоветуйте, где купить ликвидную квартиру». Зачем покупателям нужна именно ликвидная квартира, они едва ли сами могут объяснить. Понятно желание купить квартиру, которая будет расти в цене, но зачем нужна ликвидная квартира? – вероятно, покупатели имеют в виду объект, который можно быстро продать, не прибегая к существенной скидке.

В этом, возможно, имелся бы смысл, если бы не несколько «но», о которых покупатель «ликвидной квартиры» вряд ли задумывается.

- «Ликвидность» в любом случае будет весьма условной и относительной, поскольку недвижимость априори не обладает этим свойством. Некоторые квартиры можно продать быстрее или с меньшей скидкой, но лишь на фоне «тяжеловесов».

- «Ликвидность» всегда означает массовость, а нужна ли покупателю типовая, заурядная квартира?

- «Ликвидная» не означает растущая в цене. Типовые проекты на то и типовые, что вряд ли стоит ждать их удорожания. Наоборот – конкуренция тут максимальная, что будет постоянно давить на цены. Поэтому можно столкнуться с тем, что квартиру можно быстро продать «по рынку», но только радости в этом для продавца не будет. Пример: квартиры в Московской области.

Если покупатель все же нацелен на покупку именно ликвидной квартиры, то ему нужно руководствоваться следующим правилам:

1. Покупать максимально дешевую квартиру (при этом без противоречия п.2. и п.3.)

2. Покупать типовую малометражную квартиру с большим количеством аналогов на рынке.

3. Избегать различных сюрпризов в виде неоднозначной истории перехода прав, неадекватных собственников.