Недвижимость по Маслову: «Об «экономии» при досрочном погашении ипотеки»

Коснемся одного заблуждения, касающегося извечного противостояния «ипотека vs аренда». Уж столько копий сломано в этой нескончаемой битве, но количество бойцов, полегших на поле боя, не убывает.

Итак, небольшая, но очень характерная деталь – люди, которые впряглись в ипотеку, на полном серьезе полагают, что если они сначала возьмут кредит «по самые помидоры», а затем начнут его усиленно погашать, то так они сэкономят на уплате процентов. Этот аргумент приходится слышать так часто, что обойти его вниманием невозможно.

Как рассуждает типичный представитель этой группы: вот я взял кредит (например, на новостройку) на 2 млн. руб., по ставке 10%, но погасил его в течение года. Суммарная переплата составит 110 тыс. руб. или 5,5% от величины кредиты! «Оп-ля!» – говорит «хитрый» инвестор, - «Как ловко я переиграл банк: брал кредит под 10%, а заплатил всего лишь 5,5%!». Затем он перепродаст свою новостройку за 2150 тыс. и будет рассказывать всем, как взял кредит в банке, и еще заработал 40 тыс. (=2150-2000-110) на операции. Актив вырос на 7,5%, а кредит брал под «5,5», итого 2% заработал буквально из воздуха! Что и впрямь выглядит недурно (Джордж Сорос уже напрягся, почувствовав конкурента).

Прежде чем развенчать расчеты «ловкого» инвестора, остановимся сперва на самой практике досрочного погашения в России, которая приняла невиданные доселе масштабы. Одно время Госдума и лоббирующие эту тему банки робко пытались остановить эту моду, грозя ввести запретительные меры против досрочного погашения, но быстро осознали, что борьба неравна, и эту российскую манию не победить, и бесплодные свои попытки прекратили.

Суммарная годовая выдача ипотечных кредитов на сегодняшний день приближается к 3 трлн. руб., при этом портфель ипотечных кредитов растет намного медленнее – всего около 1,2 трлн. руб. за последний (2018) год. Даже если сделать поправку на рефинансирование и выплату долга согласно графику, вся остальная разница - а это примерно 1,5 трлн. руб. – не что иное, как досрочное погашение. То есть, грубо говоря, граждане берут ипотеку на 3 трлн. руб. в год, из которых половину погашают! Ну и какой в этом смысл?

Особенно комично это выглядит в свете решительной приверженности в пользу покупки собственного жилья (естественно, в кредит) в противовес аренде. Когда я опубликовал свою статью Казусы нерационального поведения: выплачу ипотеку – буду жить в своем; арендуя – останусь ни с чем, где немного покритиковал математическое простодушие россиян, которые, мягко говоря, не совсем правильно умеют считать, то был тут же закидан гнилыми овощами за то, что покусился на «святое». Ради этого «святого», то есть ради заветной квартиры в собственности, россияне готовы добровольно натянуть на себя ипотечное ярмо, которое оказывается почему-то намного предпочтительнее, чем пресловутый «дядя», так и мечтающий выкинуть несчастного арендатора на мороз.

Но что мы видим? – Натягивать-то натягивают, но тут же его и скидывают. Видимо, все-таки не нравится людям быть в рабстве у банка, как бы ни кричали поборники ипотеки, что кредит - это мега круто. На практике это выглядит следующим образом: берут в долг под лозунгом «ни рубля чужому дяде», а потом сидят на хлебе и воде, но выплачивают все до последней свободной копейки банку, лишь бы сократить расходы по другой ненавистной статье - «переплата процентов».

В принципе, в этом не было бы ничего дурного – в конце концов – «лучше свобода, чем несвобода», если бы не определенное лицемерие, которое сопровождает все это дело. Ну вот, вы решаете, что следует быстрее погасить кредит, но кто мешал вам не брать его совсем, а просто откладывать больше – пускай ту же сумму, которую вы пускаете на досрочное погашение, а потом на собранные деньги купить квартиру, раз уж вам так этого хочется? А то люди плачутся, что денег на квартиру не хватает, что приходится залезать в кредит, а потом выясняется, что деньги, оказывается, были, причем в более чем приличном объеме (напомним, 1,5 трлн. ежегодно где-то находятся, значит не все так скудно в карманах россиян).

Что касается, экономии на досрочном погашении, то ее нет. Как нет? – а вот так. Процент, который вы платите по кредиту банку, строго фиксирован на весь срок кредита! Он как был 10%, так и остался 10%, как досрочно ни погашай. Да, суммарная выплата процентов сокращается, за счет того, что быстрее сокращается сумма долга, но это создает лишь иллюзию экономии. Это легко понять, если сравнить два варианта – «брать кредит и быстро его гасить» и «откладывать всю сумму на депозите».

В нашем примере человек, который погасил кредит 2 млн. руб. за один год ежемесячно должен был выплачивать 175831 руб. Если бы он откладывал всю сумму на депозите под 7% годовых, то по итогам года у него бы накопилось 2178тыс., то есть больше, чем у «ловкого инвестора». И это при том, что ему практически ничего не надо было делать для получения такого результата (ловкий инвестор оформлял ипотечный договор и нес затраты по двум сделкам). Если бы человек действительно хотел сэкономить – он бы вовсе не брал кредит в такой ситуации.

Как мы видим, практического смысла в досрочном погашении не прослеживается! Тогда зачем это все? Пожалуй, я готов приоткрыть завесу, но сенсации не будет, ибо все объясняется одной лишь голой психологией:

Во-первых, людям просто «ждать невмочь» - и так хочется быстрее купить квартирку, что разум отключается. То есть сначала берется кредит, а уже потом включается мозг и прорабатываются варианты, как быстрее от него избавиться.

Во-вторых, люди не умеют или не хотят откладывать деньги. Не хватает им «мотивации» самостоятельно накопить на квартиру. А вдруг, не выдержат, сорвутся и потратят все денежки? А если взял ипотеку, то уже не сорвешься, поскольку банк тебя плотно посадил на крючок: хочешь не хочешь, а придется платить.

В-третьих, народ попросту боится хранить крупные суммы денег в банке. Психологически проще взять сразу много, а потом погашать частями, а не наоборот – постепенно откладывать и сразу погасить.