Недвижимость по Маслову: «Одиночество Недвижимости: Кризис ей не враг, но и Экономический Рост не друг…»

Во вторник встречалась с одноклассницей. Поговорили недолго обо всем и ни о чем. Я не заостряла тему, но народное мнение непоколебимо: ненужную квартиру в Московской области не продают, а дешево сдают, «поскольку цены все растут и растут и потом они ее продадут и купят сыну в Москве».

«Живу в доме которому сейчас 5 лет. Сейчас продаю квартиру. Смотрю конкурентов на «ци» - в моём доме очень много квартир с бетонными стенами, то есть пустующих. Почему люди не сделают простой ремонт и не сдадут их? За 5 лет получили бы миллиона полтора от аренды? Это же такая глупость иметь активы, которые не приносят прибыль, а только убыток. И знаете, таких очень много. Не понимаю этого».

Каждый вероятно может привести десятки примеров подобного странного «употребления» квартир. Суть явления вот в чем, и мы касались этого в других своих работах: недвижимость покупается не для утилитарных целей (как место для жизни), а для сохранения или складирования денег, причем люди часто сами не до конца это осознают. Квартиры – далеко не просто жилье, это товар-сокровище, в котором люди пытаются сберечь «непосильно нажитое». Поэтому зачастую квартиры либо простаивают, либо используются не совсем по назначению.

Помимо менталитета и исторической памяти россиян эту народную страсть разогревают частые кризисы в экономике, которые порождают неуверенность и недоверие к альтернативным инструментам сбережения. Благодаря этому свойству недвижимость во время финансовых ураганов и в самом деле выглядит довольно стойко: ведь желающих продавать нет, и все придерживают свои квартирки до лучших времен, тогда за счет чего или кого будут снижаться цены? В действительности, цены во время кризисов все равно будут потихоньку сползать, отражая сокращение покупательской способности, да и новые дома строятся. Но в любом случае снижение будет медленным и скорее всего не в номинальном, а в реальном выражении. Пример с недвижимостью Украины, переживающей непростые времена, это отлично показывает.

Однако не все то, что надежно во время пертурбаций, будет столь же удачным вложением во время экономического подъема. А это, кстати, еще один, и довольно оригинальный, аргумент в копилку «удешевителей».
Пока все глухо с альтернативными способами вложений почти все свободные деньги россиян (украинцев и белорусов и т.п.) текут на рынок недвижимости. Больше просто некуда. Однако когда экономическая ситуация выправляется, квартиры теряют часть своего ореола привлекательности и надежности.

Представим две противоположные ситуации:
А. Экономика падает. В этом случае недвижимость тоже снижается в цене, хотя и медленно.

Б. Экономика растет. В этом случае растет привлекательность альтернативных инструментов вложения (акций, облигаций, вложений в бизнес и т.д.). И деньги уходят из недвижимости в альтернативу.

Поэтому, как ни странно, недвижимости даже лучше при стагнирующей или коллапсирующей экономике. Тогда она выполняет роль «защитного актива». Но это же свойство не дает ей расти во времена экономического бума. Такой вот любопытный парадокс недвижимости.

- Но когда все отлично в экономике, то я смогу купить ещё больше квартир и лучше качеством! – возражают мне.

В этом проявляется примитивное мышление постсоветского человека, который не мыслит себе богатства вне недвижимой формы. У такого человека в голове есть только две опции («Имею квартиру, а лучше не одну – жизнь удалась; нет квартиры – неудачник, бомж»). Однако статистика развитых стран показывает, что в стабильной экономике люди гораздо более лояльны к другим способам хранения денег (доля недвижимости в активах западных стран намного ниже, чем в России). На практике во время экономического бума у вас будут разбегаться глаза от альтернатив, куда можно вложить деньги.

Если формализовать эти наблюдения, то недвижимость как защитный актив:

1. Падает медленнее в периоды кризиса.
2. Растет тоже медленнее в периоды роста.

Сейчас, если не экономически, то ментально Россия находится в зоне хронического «кризиса». По всем опросам лучший способ сохранения денег по мнению населения – это наличные рубли (видимо под матрасом) и недвижимость. Количество ответов совпадает с показателем 76% на выборах президента.

Это ровно и доказывает, что СЕЙЧАС недвижимость в России выполняет роль защитного актива (естественно, я бы не сводил ее роль только к этому - ее свойства многогранны).
Народ попросту боится класть деньги в банки. Боится вкладываться в фондовый рынок. Боится организовывать бизнес. И, надо сказать, не без оснований.

- «Сейчас» Длится уже 25 лет! - снова мне возражают, - и может продлиться еще неопределенно долго».

Несомненно, это так. Однако даже экономический рост не поможет росту цен на недвижимость. Вот и обречена она на такое вечное одиночество – быть всегда активом не в тренде.