Недвижимость по Маслову: «ПИК во время чумы»

Стагнация в сегменте гипермаркетов уже привела к тому, что крупные ритейлеры стали избавляться от площадок, выкупленных ранее под строительство таких объектов. Так, сеть «О’Кей» продала сразу два участка в Москве группе ПИК Сергея Гордеева. На этих участках девелопер намерен построить жилье, которое по-прежнему пользуется спросом в отличие от торговой недвижимости.

Отказ от строительства коммерческой недвижимости – один из явных симптомов надвигающегося кризиса. Ритейлеры не верят в бурный рост спроса и не видят смысла открывать новые гипермаркеты. Несколько последних лет наблюдается заметная переориентация потребителей в пользу формата «магазин у дома», поскольку считается (и не без основания) что так можно сэкономить деньги. Гипермаркеты (а-ля Ашан, Окей) – это магазины, задуманные для среднего класса, Дикси, Пятерочка, Магнит – для менее обеспеченных, которым важнее цена, а не ассортимент. После кризиса 2014-2015 и падения реальных доходов, среднего класса стало меньше, а бедняков – соответственно, больше. Торговые сети, пусть и с опозданием, тоже это осознали.

Почему сейчас девелоперы делают ставку на жилую недвижимость, а не коммерческую?

- Коммерческая недвижимость – инвестиция с длительным периодом окупаемости. Чтобы вводить новые торговые цены, нужно быть уверенным, что со спросом будет все в порядке. Уверенности такой нет – см. выше.

Вернуть вложения в жилую недвижимость можно гораздо быстрее, особенно если покупатели вкладываются еще на этапе строительства (покупая «новостройки»).

- Инвестиции в коммерческую недвижимость отбивается за счет рентабельности бизнеса, а в жилую – за счет выдачи ипотеки.

Это очень важно. У людей не хватает денег. Им не на что затариваться в торговых центрах (точнее, конечно есть, но мало). Потребительский кредит решает проблему, но не надолго, т.к. выплаты долг+ проценты быстро перекрывают изначальные поступления. Отсюда, маленький трафик в торговых центрах, арендаторам торговых центров нечем платить аренду, а девелопер, соответственно, не получает профит.

С жилой недвижимостью иначе. Банкет во время чумы оплачивает банк (утрирую, конечно, т.к. все сложнее), у банка есть свободная ликвидность и у него есть возможность выдать ипотеку. То есть спрос на жилую недвижимость напрямую не зависит от ситуации в экономике, а скорее от желания банка продвигать ипотеку. Поэтому и возникает парадоксальная ситуация, что экономика загибается, денег у людей не хватает даже на простые покупки, но квартиры хватают как горячие пирожки за кредитный счет.

Кстати, стагнация в спросе может быть дополнительно вызвана самой ипотекой: ведь беря кредит на жилье, покупатели вынуждены экономить на всем остальном.

- Наконец, есть и еще одна причина. Жилая недвижимость намного более емкий сегмент, чем коммерческая (спрос на офисы и торговые центры в принципе насытить намного легче).