Недвижимость по Маслову: «Почему в периоды экономического бума цены на недвижимость опережают инфляцию, а в кризис - наоборот»

Наконец мы подошли к чрезвычайно важному вопросу, тревожащему сердце инвесторов по всему миру, горе-спекулянтов на недвижимости и просто заинтересованных в покупке заветных метров людей.

Ранее я уже немного поиронизировал над наивным смешиванием потребительской и «квартирной» инфляции. Практика отчетливо показала: одно с другим связано крайне слабо.

В другой работе я обратил внимание читателей на еще одну важную закономерность: в период экономической нестабильности цены на недвижимость проигрывают вложениям в ликвидные активы (деньги). Кроме того, попутно выявляется еще одна удивительная вещь, которая способна ошеломить неподготовленного человека. Я даже выделю это правило в отдельный тезис, звучащий примерно так:

Недвижимость может устойчиво снижаться в цене.

Именно!

Подобно тому, как деревья растут только вверх, так и потребительская инфляция в современной экономике – всегда дорога в один конец. Цены на товары либо стоят на месте, либо растут. Иногда – очень редко - например, на фрукты-овощи летом, цены могут ненадолго снижаться, но очень быстро отыгрывают все потери. После чего все равно – выше и выше. На все. Всегда. И практически без исключений.

С недвижимостью все на первый взгляд странно. Она может расти, порой намного быстрее, чем обычные товары. Но может и удивительно долго находиться в нисходящем тренде. Как разгадать данный парадокс?

Для начала вспомним, что:

Недвижимость – не только товар, но и финансовый актив

Вообще говоря, недвижимость – не совсем товар. Точнее, не только товар. Это еще и финансовый актив.

Перечислим особенности финансовых активов:

- У них отсутствует амортизация.

- У них нет производственной себестоимости.

- Финансовые активы способны генерировать прибыль (дивиденды).

- Принимаются в качестве денег или квази-денег.

- Спрос может расти по мере роста цены (в отличие от потребительских товаров).

- Являются средством сбережений.

Легко увидеть, что недвижимость вполне соответствует перечисленным свойствам.

- Амортизация на нее настолько низкая, что часто ею пренебрегают.

- На вторичный фонд себестоимость отсутствует, т.к. все эти дома и строения давно построены.

- Недвижимость позволяет получить собственнику арендный доход.

- Спрос действительно может расти по мере роста цены (когда активизируются спекулянты).

- Квартиры успешно выполняют функцию сбережений.

Теперь разберем подробнее перечисленные свойства недвижимости как финансового актива, и как это отражается на динамике цен:

У вторичной недвижимости нет себестоимости.

Отсутствующая себестоимость означает, что цена может опуститься до нуля. По крайней мере, теоретически ничего этому не мешает. То есть «снизу» цену ничто не ограничивает. В этом коренное отличие от потребительского товара, который не будут производить, если цена спроса ниже определенного уровня.

Недвижимость медленно амортизируется, генерирует арендный доход и является средством сбережения

Эти свойства, наоборот, означают, что владелец недвижимого актива может сколь угодно долго держать его у себя, не продавая. Извлечение пассивного дохода позволяет отбить любые затраты на приобретение. Что привлекает новых покупателей, которых интересует не потребительская ценность квартиры, а накопление богатства. Спрос на богатство, в отличие от спроса на продукты, неисчерпаем. Заметим, что обычные потребительские блага (продукты питания, одежда и т.д.) этими свойствами не обладают – хранить их долго невыгодно и пассивного дохода из них не извлечешь.

Спрос на недвижимость может расти по мере роста цены.

Если цена на обычный товар растет, его привлекательность в глазах населения снижается, и его меньше покупают. С недвижимостью это правило не работает. Наоборот, растущая цена увеличивает привлекательность недвижимости как финансового актива, на рынок приходят новые покупатели, цена вновь растет и т.д.

Это классическая схема формирования финансового пузыря. Ровно так растут цены на тюльпаны, акции или биткойны. Увы, на недвижимость тоже.

Кредиты еще больше усугубляют ситуацию. При растущих ценах на финансовый актив, прибыль можно получать буквально воздуха. Это приводит к неконтролируемому росту спроса и цены. До того момента, пока пузырь не лопнет. После этого, цена, естественно, идет уже в обратном направлении. Причем, если во времена кредитного бума почти ничего не мешало расти недвижимости неограниченно, то в период депрессии все будет происходить с точностью до наоборот: падающая цена приводит к тому, что инвесторы избавляются от убыточного актива, что вызывает новый спад и новый виток продаж.

То, что мы перечислили, относится в большей степени к вторичному рынку. А что «новостройки»? Оказывается, и тут есть коренные отличия от обычных потребительских товаров.

Длительный цикл строительства.

С момента запуска проекта, до его завершения проходит несколько лет (от 3-х и более). За это время экономическая ситуация часто кардинально меняется, однако застройщики бессильны что-либо изменить: запуск проекта требует время, а уже запущенный проект остановить практически нереально. Приходится достраивать, вне зависимости, ожидается прибыль или нет. Из-за этой своей инертности, строительство постоянно реагирует с задержкой на экономическую ситуацию. Когда в экономике бум, на рынке еще мало квартир. А когда наступает кризис, то у застройщиков квартир уже много. Выражаясь экономическим языком, эластичность предложения на недвижимость очень низка. Поэтому краткосрочную динамику определяет исключительно спрос. Итог – во время экономического бума цены на недвижимость стремительно растут (предложение не поспевает за спросом), а во время кризиса – наоборот (предложение превышает спрос). На обычные товары корректировка предложения к изменению спроса происходит в десятки, если не в сотни раз быстрее.

Высокая рентная составляющая в цене.

Период растущих цен приводит к формированию специфических рентных затрат на строительство. Это стоимость земли, административные и коррупционные затраты. Во время кризисов, эти рентные затраты начинают сокращаться параллельно сокращению цены (например, снижается цены участков), что позволяет застройщикам относительно безболезненно пережить снижение цен. Как бы они не стенали о «высокой себестоимости», в реальности ценовая гибкость застройщиков гораздо выше, чем принято считать.

Давайте подытожим:

- Ценовые закономерности на рынке недвижимости принципиально отличаются от тех, что мы наблюдаем на потребительских рынках. Приравнивать инфляцию тут и там – большая ошибка.

- Основное отличие недвижимости в том, что это не только товар, но и финансовый актив. На финансовые активы цены ведут себя иначе.

- Даже с точки зрения товарной сущности недвижимости она обладает важным отличием от других благ, что связано с инертностью строительства, а также с наличием рентных затрат в структуре себестоимости.

- Как результат всего этого, во время бума цены на недвижимость, как правило, растут быстрее, чем на другие товары. А во время кризисов – медленнее или вовсе снижаются.

- Недвижимость может устойчиво и продолжительное время дешеветь.