Недвижимость по Маслову: «Полтора миллиона квартир. Четыре миллиона жителей. Одиннадцать лет»

Для кого и зачем строится такая пропасть жилья в Московском регионе

Я всегда руководствовался принципом «большое видится издалека». Ежедневно выходят сотни материалов по недвижимости. Авторы сыплют бессмысленными цифрами, от обилия статистики у многих читателей взрывается мозг. Существенная проблема всех этих обзоров в том, что они оперируют слишком маленькими периодами. Даже если принять, что цифры корректны (в чем уверенности, конечно, нет), то составить себе правильную картину на основе этих данных невозможно. Известная ситуация с ценами на недвижимость: достаточно одного года роста и все уже кричат, что «недвижимость постоянно дорожает». И все уже забыли, что перед этим цены два года снижались, а в среднем за 10 лет стоят как вкопанные. У всех память как у золотой рыбки. Журналисты концентрируются только на последнем периоде, потому что им так удобнее, а читатели – тем более не заморачиваются.

Однако нас такой подход не устраивает. Нам не интересен конъюнктурный новостной шлак, поэтому мы рассматриваем сначала глобальные процессы и лишь затем ежедневные события в качестве их иллюстрации (а не наоборот, как многие делают).

Одной такой глобальной тенденции коснемся в текущей статье. Речь об аномально высоком строительстве в Московском регионе в последнее десятилетие и его последствиях, как с точки зрения миграции, так и цен на недвижимость.

Под Московским регионом мы понимаем и Москву, и область (не секрет, что львиная часть строительства в области приходится на узкий пояс вокруг МКАДа и с экономической точки зрения большой разницы между этим районами и административной Москвой нет).

Возьмем последние 11 лет (2019 год неполный – данные за 7 месяцев). За это время в столице и вокруг нее суммарно ввели 122 млн. м2 жилой недвижимости. Много это или мало? - уверен, большинству эти миллионы ни о чем не говорят. Давайте посмотрим, сколько это в квартирах – получается 1,6 млн. квартир! (Тут надо сделать небольшое методологическое пояснение, что Росстат считаем индивидуальные дома тоже квартирами). На диаграмме прекрасно видно, что темпы ввода жилья начали ускоряться в 2013 году, а с 2014 года образовалось плато числом 160 тыс. квартир в год. Ни разу с тех пор объемы ввода не падали ниже этой отметки. В 2019 году, очевидно, они также превысят этот показатель (основной объем ввода традиционно приходится на конец года). Иными словами, ни о каком падении строительства после кризиса не может быть и речи. Вопреки апокалиптическим интонациям, что периодически имеют место в СМИ.

Если общий объем ввода стабилен, то в более детальной раскладке это не так. До 2012 года доминировала область. После, хотя Москва активизировалась, область сохраняла уверенное лидерство. И только с 2019 года разрыв начал сокращаться. И это очень важно, т.к. в области за все это время сформировался огромный навес из нового жилья, в то время как в Москве его никогда не было.

Еще более интересную картину получаем, если сделаем разбивку на Старую и Новую Москву. Поскольку Новая Москва географически скорее ближе к области, то получаем еще более сильный навес замкадной недвижимости. При этом объемы ввода в Новой Москве только один раз превысили значение 20 тыс. квартир в год (в 2015). Объемы строительства в Старой Москве начали расти с 2016 года, но пока явно недостаточно, чтобы закрыть накопившуюся потребность.

Все эти цифры ввода, если взять их не за один-два года, а накопительным итогом за 11 лет приводят нас к мысли, что на наших глазах происходит нечто значительное.

Судите сами: 1,6 млн. квартир – это означает, что построено жилья на 4 миллиона человек (из скромного расчета 2,5 человек на квартиру)!

Согласно Росстату за этот же период население в Москве увеличилось на 1,42 млн. А Московской области – на 0,93 млн. Суммарно на 2,35 млн. Иными словами объем строительства превысил демографически обусловленную потребность в жилье более чем на 1,5 млн. чел. и это несмотря на выдающиеся миграционные показатели. Причем в Москве образовался демографический дефицит в жилье на 260 тыс. человек, а в области наоборот избыток в жилье почти на 2 млн. чел. Из этого следует простой вывод, что недвижимость в Московской области будет испытывать давление вниз, поскольку для заполнения всего построенного просто не хватит жителей, а в Москве в этом плане пока все нормально.

Еще одно простое соображение заключается в том, что если в Московском регионе появилось жилья на 4 млн. человек и 2,35 млн. уже переселились, то соответственно, в других регионах высвободилось соответствующее количество площадей даже без учета нового строительства. Если в Москве хотя бы понятно, для кого ведется строительство (эта тенденция грустная, но объяснимая), то для кого то же самое делается в провинции – загадка.