Недвижимость по Маслову: «Самая популярная инвестиция в России»

Как вы думаете, какая самая популярная инвестиция в России?

Вот, например, объем вложений в ПИФы лишь несколько сотен миллиардов рублей https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10479605

В ОФЗ народ вкладывается и того меньше:

https://iz.ru/745738/tatiana-gladysheva/rossiiane-odolzhili-gosudarstvu-pochti-93-mlrd-rublei

Банковские депозиты – на два порядка больше, почти 29 триллионов рублей:

http://www.cbr.ru/statistics/print.aspx?file=bank_system/4-2-1a_19.htm&pid=pdko_sub&sid=dpbvf

Но даже депозиты меркнут по сравнению с вложениями в недвижимость.

Объем недвижимых активов исчисляется сотнями триллионов рублей, если считать их по рыночному курсу (стоимость только московской и только жилой недвижимости более 40 трлн. руб.).

Еще сравнение с депозитами: в 2018 году объем депозитов вырос на 2,373 трлн. руб. или на 9,5%. Вроде бы немало, но чистый прирост вкладов намного скромнее (ведь часть прироста - проценты по вкладам). Думаю, реально говорить где-то о 1,5 трлн. руб. свежих денег, которые население положило на депозиты в ушедшем году.

За это же время ипотечных кредитов было взято на 3 трлн. руб. Все эти деньги, разумеется, это чистый приток денег на рынок недвижимости. Помимо этого часть денег люди могли снимать со сбережений. Если сюда добавить индивидуальное строительство, которое обычно финансируется за счет личных средств (что тоже, по сути, инвестиция), плюс вложения «физиков» в коммерческую недвижимость то совершенно очевидно, что никакие депозиты недвижимости в России не конкуренты.

Правда, тут надо сделать существенную поправку: порой бывает сложно разделить покупку недвижимости для «собственных нужд» и покупку с точки зрения «сохранения и приумножения активов». Точнее, эти цели могут причудливо сплетаться (например, покупается дом для жизни, но не подошел и перепродается или наоборот, изначальная задумка была заработать на квартире, но не вышло и человек поселяется в ней сам). Но поскольку достоверных цифр, сколько недвижимости инвестиции, а сколько не инвестиции все равно нет, то мы не будем тратить на это время. Суть одна: недвижимость в фаворе у россиян как ничто другое.

Теперь разберем, насколько недвижимость хороша в качестве инвестиции. В предыдущей статье мы выяснили, что идеальных инструментов вложений нет и быть не может. Каждое подходит для каких-то специфических условий или личных предпочтений инвестора. Соответственно, наша задача выяснить, кому и в какой ситуации подошло бы вложение в недвижимость. Все варианты рассматривать не будем, остановимся на базовом случае – покупке вторичной недвижимости под аренду.

Вспомним наши базовые параметры.

Недвижимость под аренду:

1. Ожидаемая доходность – высокая.

2. Риски – средние.

3. Ликвидность – низкая.

4. Трудозатраты – средние.

5. Период вложений – длительный.

6. Объем вложений - высокий

Доходность

Уже из этого простого перечня видно, в чем плюсы и возможные минусы данной инвестиции.

Ранее некоторые читатели усомнились, что недвижимость способна приносить высокий доход своему обладателю. Но давайте просто подумаем, что заставляет толпы людей маниакально стремиться к ее покупке, да еще брать под это кредиты. Кредит сам по себе обременительная вещь и он отбивается только при росте цены актива. Раз не скудеет поток ипотечников, то значит люди верят, что заработают на покупке больше, чем если отложат ее до лучших времен. Других-то явных преимуществ (см. перечень) у недвижимости нет. Поэтому я пишу, что ожидаемая доходность у недвижимости высокая.

Есть и другой аргумент. Дело в том, что доходность недвижимости складывается из роста цены актива и арендных поступлений. Если аренда приносит 5-6% относительно постоянно, то помимо этого недвижимость обычно растет в цене еще, допустим, на 1-10, что не выглядит таким уж невероятным. Другое дело, что есть риск, что вторая часть плана (рост цены актива) не случится в тот временной промежуток, который интересует инвестора. Но это относится не к доходности, а к рискам покупки (а это см. п.2). Чтобы не быть голословным вот кто-то не поленился и сравнил доходность различных активов (в таблице недвижимость без арендных поступлений).

Риски

Вопреки стереотипному мнению, будто покупка недвижимости не несет никаких рисков, это совершенно не так. Во-первых, есть риски и в приобретении, и при владении недвижимостью см. миф о безрисковости вложений в недвижимость. Во-вторых, у недвижимости есть определенная волатильность и посему немаленькая вероятность, что купив квартиру, вы обнаружите, что цена и не думает расти, а скорее наоборот. Соответственно, о доходности, на которую вы рассчитывали, можно забыть надолго, если не навсегда.

Ликвидность

Мало иметь высокую доходность на бумаге, нужно ее еще реализовать, а если на актив нет покупателей, то сделать это будет проблематично. Придется либо демпинговать (а это снизит доходность), либо ждать у моря погоды и непонятно сколько.

Трудозатраты

Покупку недвижимости не отнесешь к пассивному вложению. Нужно как минимум:

- Долго мониторить рынок

- Провести две сложные сделки (покупку и продажу). Заплатить риелторам или тратить свое время

- Заниматься бытовыми вопросами (ремонт, налоги и проч)

- Заниматься поисками и контролем арендаторов

Обычно трудозатраты никто не считает и напрасно, ведь фактически аренда – это форма бизнеса (особенно если объектов недвижимости несколько).

Период вложений

Из-за высоких трансакционных издержек недвижимость совершенно не подходит для краткосрочных вложений. Года три – минимум, иначе больше потратите, чем заработаете.

Объем вложений

Недвижимость стоит очень дорого, следовательно, очень высокий «квант инвестирования». Нельзя купить недвижимость в мелкую розницу и это порождает ряд проблем для инвестора. Приходится замораживать значительную часть капитала на неопределенный срок и с неясными перспективами.

Вот здесь собака и зарыта. Любой мало-мальски здравый консультант вам скажет, что не стоит вкладывать в какой-то отдельный финансовый инструмент больше 25% средств, ну максимум 50%! Особенно если инструмент неликвидный. Слишком рискованно, неоправданно, лишает вас поля для маневра, лишает вас альтернатив и ведет к личному банкротству. Но почему-то когда дело касается недвижимости, про это нехитрое правило никто не вспоминает.

Обратите внимание, бурное развитие ипотеки очень сильно снизило квант покупки недвижимости, благодаря чему на этот рынок хлынул невиданный ранее поток инвесторов. Какое там вложение 25% средств! 500% не хотите (столько получается при первоначальном взносе в 20%). А это, извините, уже никакая не инвестиция, это совершенная авантюра (пусть и вознесенная государством в разряд официально политики).

Недвижимость как инвестиция – имеет ли смысл?

Всегда будут споры, стоит ли овчинка (недвижимость) выделки (отделки). Лично я, как надеюсь понятно из текста выше, не считаю недвижимость плохой инвестицией по умолчанию. Она вполне оправданна в следующих случаях:

- У вас много лишних (свободных) денег

- Вы хотите иметь высокую доходность

- Вы готовы мириться с довольно серьезными рисками. Как системными, так и рыночными.

- Вы готовы заморозить на неопределенное время существенную часть капитала

- Вы согласны тратить много времени на управление своими активами

Если это ваше описание, то, наверное, инвестиции в недвижимость вам вполне подходят.

Как несложно догадаться, реальный портрет сегодняшних покупателей (за исключением, быть может, желания заработать) совсем иной.

Все больше людей, привлеченных медом (высокой доходностью недвижимости) забывают о пчелах (рисках).

К тому же следует иметь в виду, что по мере роста количества инвесторов наблюдается очевидная тенденция к снижению доходности.

Ведь ранее недвижимость была недоступна, элитарна, купить и заработать на ней могли себе позволить единицы. Что ограждало эту сферу от конкуренции и во многом счет этого и формировался хороший доход инвестора.

Но теперь только ленивый не решил заделаться «инвестором», поэтому «стала пуганной птица удачи» - «браконьеры и тут и там». Цены растут, доходность падает. Да и кому инвесторы собираются сдавать свои ипотечные квартиры, если все платежеспособные арендаторы также могут взять кредит?

Именно поэтому, хотя недвижимость в среднем обеспечивает хорошую доходность, есть обоснованные сомнения, что именно сегодня удачный момент для такой инвестиции.