Недвижимость по Маслову: «Замах на «эскроу», удар на копейку»

Тема «эскроу» отыграна. Всех паникеров в очередной раз загнали в кирпич. Грандиозная реформа, продвигаемая с большой помпой, фактически провалилась.

Еще когда я играл на бирже, я быстро сообразил, что не стоит придавать большое значение официальным новостям. Котировки двигаются, потому что кто-то их двигает (чаще всего инсайдеры или маркетмейкеры). А сами новости нужны только как инфоповод, чтобы обосновать уже случившееся изменение в цене. Большинство публичных новостей – откровенный мусор, который лучше всего просто выкинуть в корзину. Более того, многие «новости» специально подаются таким образом, чтобы мелкие игроки на их основе приняли невыгодные для себя решения, но очень нужные маркетмейкерам.

Отличить сознательную манипуляцию можно по тому, как настойчиво, однообразно и тенденциозно подается определенное событие. Все что не укладывается или противоречит – старательно замалчивается; другое – намеренно преувеличивается.

К чему я веду? Конечно, к теме «эскроу», новости №1 на рынке недвижимости. Может показаться, что между фондовым рынком и недвижимостью немного общего, но на самом деле принципы манипуляций всюду очень схожи. Одно то, как долго и старательно муссировалась в СМИ тема кардинальных перемен в строительстве и грядущего подорожания, уже должно было натолкнуть на мысль, что здесь что-то не так. Если всех игроков настойчиво загоняют в бетон, дают им время и деньги на это (вспомним рекордную выдачу ипотеки в 2018 году), то уж точно не для того, чтобы народ на этом что-то выиграл.

Ранее я уже позволил себе усомниться в основных положениях предстоящей реформы. Действительно, схема выглядела уж слишком нерабочей. Никому из участников в таком виде она была не нужна. Самое главное – она была не выгодна инвесторам, т.к. лишала их возможности заработать на кредитовании застройщика (дело конечно не в покупке недвижимости, а в дополнительной доходности, которые давало приобретение дду). Люди, которые лезли в долевое строительство, искали не дополнительные гарантии со стороны государства, а прибыль, которую можно было получить при покупке «котлована». Отмена дду лишала их возможности заработать или сокращала выигрыш.

Застройщики, разумеется, были недовольны тем, что их лишали самого простого (не обязательно самого дешевого) канала финансирования. Большинство из них оказалось попросту не готово к новой схеме. См. например «Лишь пятая часть застройщиков готова к работе со счетами эскроу – Центробанк» https://www.irn.ru/news/128703.html

Но как выяснилось, даже банки (хотя, казалось, они единственные кто получал бонус от реформы) не проявили должного энтузиазма. См. например «Центробанк призвал банки активнее работать с эскроу-счетами» https://www.irn.ru/news/128548.html

Чем ближе наступал час икс (1 июля 2019 года), тем очевиднее становилось, что ничего не произойдет. Еще в январе я писал, что возможны четыре сценария дальнейших событий:

1. Ничего принципиально не изменится, а плата за заморозку денег на банковских счетах окажется намного ниже, чем анонсировалось.

2. Застройщики будут привлекать деньги дольщиков по серым схемам.

3. Застройщики перейдут на другие каналы финансирования.

4. Государство откатит назад, и начнутся послабления.

И вот критическая дата все ближе, и теперь очевидно, что мы идем по сценарию №4, с незначительными вкраплениями вариантов 1-3.

Сценарий №4 – самый простой и означает капитуляцию тех, кто задумывал новацию.

Впрочем… зная, как у нас в стране это происходит, стоит ли удивляться: много ли вы знаете успешных реформ в России за последние лет 15?

В очередной раз выяснилось, что за громогласными заявлениями ничего не стоит.

Понимая, что 1 июля ничего хорошего не будет, государство откатывает назад.

Читаем одни заголовки. Они чудесные.

«Застройщики уже подали 150 заявлений на достройку по «старой схеме» - Москомстройинвест»

«Больше половины московских застройщиков не перейдут на эскроу с 1 июля»

«Для отдельных застройщиков могут ввести беспроцентные кредиты (при переходе на эскроу)»

«ЦБ хочет субсидировать кредитную ставку для малых и средних застройщиков при переходе на эскроу»

«ЛСР не будет спешить с переходом на эскроу – гендиректор компании»

«После перехода на эскроу закон о долевом строительстве ждет корректировка – депутат»

«С использованием эскроу в России строится 3 млн кв. м жилья из 123 млн.»

И так далее и тому подобное. Ну не прекрасно ли! Всех пугали этим эскроу, а в итоге никто, в общем-то, и не собирается по этим правилам строить. Ну, может быть когда-нибудь перейдут, но точно не с 1-го июля. Или не в этом году. Или вообще не перейдут.

В итоге, выясняется, что история выеденного яйца не стоила. В конце концов, можно было постепенно подготовить застройщиков и население к новым правилам и без лишней шумихи ввести проектное финансирование в строительстве.

Но разве цель была в этом? Похоже, единственным существенным итогом пиар-кампании стало то, что застройщики продали дополнительно несколько миллионов квадратных метров недвижимости.

Но тема себя уже исчерпала, а тем временем строится новое жилье и его нужно продавать. Чтобы его купили, требуются новые усилия и оригинальные ходы маркетологов. Что же придумают в следующий раз?

Берем попкорн и следим за «новостями».