Недвижимость по Маслову: «Зомби-рынок: строители, у которых нет денег на строительство, берут деньги у покупателей, у которых нет денег на покупку»

Не все что шевелится, обязательно живое.

Строительные рекорды поражают воображение, вот только на реальный платежеспособный спрос они давно не опираются.

Государство заигралось в поддержку, ухитряясь одновременно субсидировать и спрос, и предложение - а это, извините, уже смахивает на идиотизм.

Самое мягкое слово, которое можно подобрать для сегодняшней ситуации в строительстве - абсурд. Или образно назовем все что происходит зомби-рынком. Рынком ходячих мертвецов.

Тема «эскроу», которая муссируется в СМИ последнее время, появилась не на ровном месте.

Ведь как было раньше? Застройщики занимали у населения и на эти деньги вели строительство. Им так было удобнее: можно было не платить проценты живыми деньгами и без санкций задерживать ввод зданий. Инвесторы тоже получали выгоду за счет скидки на новостройки. Все были довольны (если дом достраивался).

Схема движения денег упрощенно выглядела так:

Население → Застройщик

Но время шло, и однажды наступил день, когда деньги у людей... закончились.

Заплатить застройщику было нечем, и люди начали сами обращаться за кредитом в банк. Теперь фактически стройку финансировал банк. Участие инвесторов превратилось в фарс.

Схема движения денег изменилась:

Банк → Население → Застройщик

В этой схеме роль населения стала пассивной. И банкам поручили кредитовать стройку напрямую. Так в муках родилось «эскроу».

Правда, возникла одна проблема: убирая население из процесса зарабатывания денег, одновременно испарялся и их интерес во всем этом участвовать. Какой смысл покупать новостройки, если прежней прибыли больше нет?

Но была и другая проблема, намного серьезнее. Дело в том, что сами банки - зачастую такие же живые трупы, как и строительный рынок, который они кредитуют.

У населения нет денег на покупку. Но у банков их тоже не достаточно, поскольку система держится на плаву только благодаря триллионным вливаниям ЦБ.

В 2013-2018 годах банковская система пережила ковровые отзывы лицензий и санации.

По оценкам экспертов общая дыра на зачистку частного банковского сектора превысила 5 трлн. руб. с 2013 года. Почти три триллиона из них были потрачены на санации (спасения за государственный счет), в том числе на такие крупнейшие банки как Открытие, Бинбанк и Промсвязьбанк - все эти банки ранее входили в топ-20. https://www.kommersant.ru/doc/3674448

Остальное ушло на выплаты возмещения по вкладам через АСВ (Агентство по страхованию вкладов).

Очевидно, без вливаний государства не было бы и кредитов экономике. В частности строительному сектору. То есть реально схема видоизменилась:

Государство→ Банк → Население → Застройщик

Тут мне могут возразить, что Сбербанк и ВТБ, которые выдают львиную долю ипотечных кредитов, не находятся на санации. Ну, это как посмотреть. Во-первых, сам статус полугосударственных образований намекает на источник формирования их капитала. Во-вторых, эти банки тоже отнюдь не стесняются обращаться за помощью к государству, только называется это красивым словом «докапитализация». Вот одна из статей на эту тему. 300 млрд. руб. в 2015 году получил ВТБ https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2018/02/27/752092-vtb-gospodderzhkoi

Сбербанк не берет деньги у государства так нагло как ВТБ, но его статус позволяет получать дешевое фондирование, в том числе и у ЦБ при необходимости. Способность Сбербанка выдавать дешевые ипотечные кредиты в условиях свободного рынка находится под большим вопросом.

Но это еще не все.

На самом деле, цепочка, представленная выше, слишком длинная. Мертвец рискует споткнуться и упасть.

Чтобы это не произошло, государство реализует программы прямого субсидирования спроса.

Всем известный маткапитал - не что иное, как прямая господдержка рынка недвижимости. Схема упрощается:

Государство→ Население → Застройщик

Есть и еще более короткая цепочка:

Государство →Застройщик

Это когда государство уже на таясь берет на себя функции застройщика (например, пресловутая реновация), либо поддерживает стройку вливаниями в околобюджетные фонды.

Буквально сегодня на РБК вышла очередная чудесная новость.

Потери государства от передачи «Роскапитала» «Дом.РФ» оценили в 80 млрд руб.

https://www.rbc.ru/finances/21/05/2019/5ce2cf3c9a79473d96cad6ca

что отразило потери на достройку домов обанкротившейся Су-155.

То есть, выражаясь русским языком, государство профинансировало стройку за счет бюджета (читай, налогоплательщиков).

А как вам такая новость:

«Дефицит Фонда защиты прав дольщиков составляет 340 миллиардов рублей, сообщил министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев на круглом столе в Совете Федерации».

В итоге принято решение о «дофинансировании» фонда на недостающую сумму. Разумеется, тоже из бюджета.

Подытожим.

Рынка недвижимости, как самостоятельной величины, больше не существует.

Нормальный рынок – это когда контрагенты заключают между собой сделки, а роль государства в самое большее сводится к законодательному регулированию.

То, что есть сейчас – это что-то другое.

И запах мертвечины становится все более отчетливым.

Государство не просто поддерживает, но уже непосредственно формирует спрос. Попутно занимаясь обеспечением предложения.

Грубо говоря, оно одновременно финансирует строительство и дает людям деньги на покупку того, что построено.

Вам это ничего не напоминает?

Конечно же индустриальное строительство времен СССР!

Только тогда все-таки было честнее. Государство не прикрывалось рыночными лозунгами, а просто обеспечивало людей квартирами.

Сейчас, в принципе мы возвращаемся к тому же.

И чем дальше, тем больше.