Недвижимость по Маслову: «Все произошедшее на российском рынке недвижимости за 10 лет на одном графике»

Особенность нашего восприятия: мы хорошо запоминаем непродолжительные, но яркие события. А по-настоящему важные трансформации не замечаем лишь потому, что они происходят ежедневно микроскопическими шажками.

Московский рынок недвижимости за 10 лет изменился очень сильно. Но большинство так это и не поняло, хотя уже живет (и привыкло) к другой реальности. Обычно при слове «Москва» провинциал раздраженно пожимает плечами – вроде как «нас не волнуют их заботы». Но это не так – структурные изменения затронули всю страну, причем они вышли далеко за пределы не только Москвы, но и непосредственно рынка недвижимости.

Посмотрим на этот график и выделим самое главное.

1. Зарплаты в Москве устойчиво росли в номинале на протяжении всех десяти лет. Но на график попал не рост зарплат, а РАЗНИЦА между московской и региональной (точнее, среднероссийской) зарплатой. Как мы видим, эта разница (дельта) также постоянно росла. То есть теоретически средний россиянин при переезде в Москву выигрывал все больше и больше в зарплате (в номинале).

2. Эта дельта изначально перекрывалась запретительно высокими арендными ставками в Москве (т.е. средний россиянин при переезде в столицу реально ничего не выигрывал, поскольку весь прирост зарплаты уходил на аренду).

3. Номинальные цены на недвижимость в Москве 10 лет топтались на месте (это символизирует аренда однушки, которая все это время болталась в районе 30 тыс./мес. с небольшими флуктуациями. К сожалению, Миэль перестал публиковать цены по аренде 2018 году, но картина и так вполне ясна).

4. Реальные цены на недвижимость в Москве постепенно снижались, поскольку покупательская способность рубля сокращалась. В пересчете на среднюю зарплату цены на недвижимость (аренду) также снижались – зарплаты росли, а аренда нет. Снижение реальных цен – прежде всего результат бурного строительства сначала в Подмосковье, а потом и в Москве. Арендаторы неумолимо съезжали в собственное жилье, что не позволяло собственникам повышать арендную плату. Но на их место приезжали новые – из регионов.

5. Подобный феномен – рост номинальной зарплаты при стабильной аренде усилил выгоду от переезда провинциала в Москву. Отметим, что прирост зарплаты превысил затраты на аренду (нижний график вышел в плюс в начале 2016 года). Теперь не только высококлассные специалисты, но и вполне себе средние получили возможность повысить свое благосостояние за счет смены места жительства.

6. Все это привело к резкому усилению миграции в мегаполисы (похожая ситуация случилась в Санкт-Петербурге и некоторых других агломерациях). Чем больше застраивалось бывших полей вокруг столицы, тем больше мигрантов задумывалось о переезде. Смотри также статью

Как московская недвижимость мигрантов отпугивает

Поскольку власти заявляют новые грандиозные планы по застройке Москвы (реновация, Новая Москва и т.д.) можно ожидать, что указанные тенденции сохранятся. За счет миграции реальные цены в Москве будут постепенно снижаться (иначе новых мигрантов не привлечь), но номинально будет наблюдаться стабильность. Региональные рынки труда ждут нелегкие времена, т.к. в полной мере сыграет эффект потери рабочей силы. Недвижимость там не будет пользоваться особым спросом и будет падать не только в реальных, но и в номинальных ценах.