Второй жилищный пузырь XXI столетия лопнул

Автор: Алекс Д. Поллок (Alex J. Pollock)

XXI век, которому всего 23 года, уже пережил два гигантских международных пузыря на жилищном рынке. Данный факт заставляет усомниться в том, что с опытом мы становимся умнее.

Среди стран, вовлеченных во второй пузырь, как США, так и Канада в полной мере участвовали в новейшей безудержной инфляции цен на жилье. На этот раз цены достигли уровней, намного превышающих те, что были во время последнего пика бума. В США национальный индекс цен на жилье S&P/Case-Shiller к середине 2022 года вырос на 67% относительно пика пузыря 2006 года (130% относительно минимума 2012 года). В Канаде индекс цен на жилье от Teranet-National Bank взлетел до 143% относительно пика 2008 года (168% относительно минимума 2009 года). Федеральная резервная система и Банк Канады своей политикой чересчур низких процентных ставок добились того, что цены на жилье стали неподъёмными, как только процентные ставки по ипотечным кредитам вернулись на нормальный уровень. В течение нескольких лет можно было задаться вопросом: когда это произойдет? Теперь мы знаем: в 2022 году.

Сегодня, в конце 2022 года, когда процентные ставки по ипотечным кредитам выросли, жилищные пузыри сдуваются, а цены на жилье падают по всей стране, как в США, так и в Канаде. Теперь мы снова переживаем очередной спад цен на жилье, последовавший за очередным бумом.

Как получилось, что мы так скоро оказались втянутыми в проблемы очередного жилищного пузыря? Прошло всего десять лет с 2012 года, когда цены на жилье в США перестали падать и образовали дно болезненного спада после предыдущего пузыря 1999-2006 годов. До того момента, когда цены на жилье в США начали падать в последний раз, эксперты утверждали, что цены на жилье в США могут падать на региональном уровне, как это уже было много раз, но падение цен на жилье на национальном уровне невозможно, т.к. экономика большая и диверсифицированная. Данная теория не могла быть ошибочнее, и средние цены на жилье по стране упали на 27%. В 2022 году данная теория снова оказалась ошибочной, но насколько сильным будет падение на этот раз, неизвестно.

Мы можем считать главным ироничным уроком тот факт, что, когда многие люди верят, что цены на жилье не могут упасть, и при этом центральный банк ведёт себя соответствующе, - вероятность того, что цены в конечном итоге упадут, стремится к 100%. Когда это случается, то, что было встроено во все финансовые модели как «HPA» или «повышение цен на жилье», вместо этого становится «HPD» — «снижение цен на жилье». Было бы лучше все время называть это «HPC», или «Изменение стоимости дома», напоминая себе, что цены на активы могут расти и падать, возможно, весьма значительно.

Десять лет - достаточный срок, чтобы запомнить, что цены могут резко меняться в обоих направлениях, даже в масштабах страны. Если пузырь на рынке растягивается на годы - многие люди становятся счастливыми, т.к. они делают деньги и, кажется, становятся богаче, и чем шире кредитное плечо, тем быстрее они становятся богаче. Как писал 150 лет назад великий финансовый обозреватель Уолтер Бейджет (Walter Bagehot), «времена слишком высоких цен» означают, что «на некоторое время можно поверить почти во все».

Затем происходит разворот, и наши мнения разворачиваются соответственно. Всего за четыре месяца, с июня по октябрь 2022 года, средние цены на жилье в США упали на 8,4%, причем цены снизились с пика во всех 60-ти крупнейших мегаполисах страны. В октябре продажи существующих домов снижались 9 месяцев подряд и снизились на 28% по сравнению с предыдущим годом. Количество заявок на получение ипотечного кредита на покупку жилья сократилось на 42% относительно прошлого года. Многие банки сообщили, что они теряют деньги на выдаче ипотечных кредитов, и многие из них сокращают работников. Стоимость акций крупнейшего ипотечного банка в 2021 году, RocketCompanies, упала на 70% относительно максимума 2021 года. Генеральный директор Национальной ассоциации домостроителей заявил: «Мы движемся к рецессии в жилищном строительстве».

В Канаде средние цены на жилье упали на 7,7% с мая по октябрь, что стало самым большим пятимесячным падением за всю историю индекса Teranet, появившегося в 1997 году. В Торонто, финансовой столице страны и бывшем лидере по росту цен на жилье, падение цен с мая по октябрь составило головокружительные 11,9%. Последовательные заголовки в ежемесячных сообщениях об индексе цен на жилье от Teranet-National Bank гласили: «Рекордное падение цен в августе»; «Новый рекорд месячного падения в сентябре»; «В октябре цены снова упали».

Несмотря на такие быстрые темпы снижения, цены на жилье в обеих странах все еще очень высоки. Как сильно они могут упасть ещё? Что касается США, то в своем последнем отчете о финансовой стабильности Федеральная резервная система осторожно заявила: «Т.к. оценки находятся на высоком уровне, цены на жилье могут быть особенно чувствительны к потрясениям.» Что касается конкретики, центр жилищного строительства AEI прогнозирует падение цен на жилье в среднем на 10%-15% по стране в течение 2023 года. Таким образом, будет уничтожена значительная часть жилищного капитала владельцев недвижимости. Возможно оно уменьшится на $4-5 трлн. в дополнение к $3 трлн., потерянным в 2022 году. Есть вероятность того, что многие дома, купленные на пике рынка, особенно в рамках государственных программ с низким первоначальным взносом, останутся без собственного капитала или даже с отрицательным собственным капиталом.

Что касается Канады, Wall Street Journal предположил, что рынок жилья Канады «особенно чувствителен к ужесточению денежно-кредитной политики», и сообщил, что, по оценкам Oxford Analytics, «цены на жилье в Канаде могут упасть на 30%».

Напомним, что цена не имеет предметной реальности. Цена – это пересечение человеческих ожиданий, действий, надежд и страхов. Я люблю спрашивать аудиторию: «Как сильно может измениться цена актива?». Мой предполагаемый ответ: «Больше, чем вы думаете».

Конечно, никто, включая Федеральную резервную систему и Банк Канады, не знает, куда устремятся цены на жилье, но мы все можем догадываться. Известный экономист Гэри Шиллинг (Gary Shilling) написал в ноябре: «Снижение цен только начинается», и «недавняя слабость, вероятно, еще будет долго проявляться». Мне кажется, что такой прогноз наиболее вероятен.

В любом случае, второй большой жилищный пузырь 21-го века закончился, и начался новый этап.