Жилищный пузырь в Торонто скисает

Средняя цена односемейного дома упала со своего пика на 13%, или на C$160,000 (канадских долларов). Продажи домов стоимостью больше C$1.5 млн рухнули на 63%. Цены на квартиры в многоквартирных домах пока еще остаются на высоких уровнях.

Жилье в Большом Торонто (Greater Toronto Area (GTA)), мягко говоря, дешевеет. На крупнейшем в Канаде жилищном рынке наблюдалось два десятилетия стремительного роста цен, достигшего кульминации в полном безумии в апреле 2017 г., когда индекс жилищных цен взлетел на 32% в сравнении с аналогичным периодом предыдущего года. Но теперь наступило похмелье, и пузырь уже не такой веселый.

Согласно Совету по недвижимости Торонто (Toronto Real Estate Board (TREB)), в мае продажи жилья упали на 22%, до 7,834 домов в сравнении с маем прошлого года. Отразилось это на всех типах домов, даже на прежде очень популярных многоквартирных домах:

• Особняки: -28.5%;

• Двухквартирные дома: -29.4%;

• Таунхаусы: -13.4%;

• Квартиры: -15.5%.

Особенно неприятная ситуация в верхнем конце спектра: продажи домов стоимостью от C$1.5 млн за год упали на 46% до 508 домов в мае 2018 г., согласно данным TREB. В сравнении с пиком апреля 2017 г., когда в данном ценовом диапазоне состоялось 1,362 продажи, майские продажи упали на 63%.

Но пострадал и нижний конец спектра. В мае продажи жилья стоимостью ниже C$500,000 – где примерно 68% составляют квартиры – упали в сравнении с маем прошлого года на 36%, до 5,253 единиц.

TREB публикует два типа цен – средняя цена и его собственный индекс жилищных цен MLS, основанный на «составном эталонном доме». Обе цены в мае упали в сравнении с прошлым годом.

Средняя цена в GTA в мае упала в сравнении с маем прошлого года на 6.6%, до C$805,320, и сейчас она на 12.3%, или на впечатляющие C$113,000, ниже сумасшедшего пика апреля 2017 г.

Идеальных показателей цен на жилищном рынке не существует. У каждого есть свои недостатки. На среднюю цену дома могут повлиять несколько крупных крайних случаев или состав выборки – но в долгосрочной перспективе она дает хорошее понимание направления движения. Нижеприведенный график показывает годовое процентное изменение средней цены дома в GTA:

Цены на дома в Большом Торонто

Годовое изменение средней цены дома

Апр. 2017 г.

Янв. ’15, Март ’15, …, Март ’18, Май ’18

Источник данных: TREB

Особняки – в целом представляющие верхний конец спектра – пострадали сильнее всего:

• Особняки: -8.2% за год до C$1,045,533, и -13.3% от пика апреля 2017 г. (C$1,205,262).

• Двухквартирные дома: -1.2% за год до C$815,803, и -3.5% от пика апреля 2017 г.

• Таунхаусы: -2.5% за год до C$640,543, и -8.7% от пика апреля 2017 г.

• Квартиры: +5.7% за год до C$562,892, и +4% после апреля 2017 г.

Собственный индекс жилищных цен TREB основан на «составном эталонном доме» и исключает влияние изменений выборки и крупных крайних случаев на среднюю цену. И за год этот составной эталонный индекс упал на 5.4%.

Годовой спад по индексу наблюдался у всех типов домов, кроме многоквартирных, причем особняки тоже пострадали сильнее всего:

• Особняки: -10.2%.

• Двухквартирные дома: -8.5%.

• Таунхаусы: -4.3%.

• Квартиры: +8.3%.

Число домов на продажу в мае выросло на 13.2% в сравнении с прошлым годом, до 20,919 активных предложений. При уровне продаж в мае это равно предложению за 2.7 месяца, тогда как в апреле этот показатель составлял 2.3 месяца, а в марте – 2.1 месяца. Среднее число дней до продажи или до снятия с продажи в мае подскочило до 20 дней, тогда как год назад оно составляло 11 дней.

Иронично, что TREB сослался на проведенное в GTA с 18 по 22 мая исследование, показавшее, что у многих людей высока обеспокоенность из-за «доступности» жилья:

«Из 9 приведенных пунктов (здравоохранение, правительственные расходы/баланс бюджета, налоги, доступность жилья, стоимость энергии, экономика, транспорт/трафик, экология/изменение климата, улучшение социальных программ) 25% жителей GTA в числе двух наиболее важных для них вопросов в избирательной кампании в Онтарио назвали доступность жилья.

69% согласны (35% полностью/34% частично), что партийная платформа в вопросах доступности жилья повлияет на то, за кого они отдадут свой голос в день выборов».

Ирония в том, что «доступность жилья» фундаментально зависит от цен и процентных ставок. Процентные ставки немного поднялись с исторических минимумов, но остаются исторически низкими. Однако цены на протяжении двух десятилетий стремительно росли. Рынок жилья в Торонто станет более доступным для многих людей в случае существенного снижения цен. Так что если TREB хочет улучшить доступность жилья для населения Торонто, ему следует отстаивать политику снижения цен на жилье – такого рода, как осуществляет правительство, – а не выступать против нее. Но TREB, будучи лоббистской группой по недвижимости, в течение года как раз страстно выступал против такой политики.